中古マンション売却査定No.1は? - 管理人実体験より

中古マンション売却査定No.1は? - 管理人実体験より

中古マンション売却査定No.1は? - 管理人実体験より

 

中古マンションを売却する際、まずは不動産会社の査定を受けるのが一般的です。
とは言え、不動産会社は数多くありますし、それに付随する査定サイトも多くあります。

 

そこで本ページでは、当サイト管理人が実際に利用して「使って本当に良かった!」
感じた野村不動産アーバンネットが運営する「ノムコム」をご紹介したいと思います。

 

ノムコムを利用した際の査定結果(査定額・査定根拠・査定方法)を余すことなく
掲載してますので、ぜひ机上査定を利用する際の参考にしてください!

 

また、中古マンションを売却する際の基礎知識、高く売るポイントもまとめましたので、
合わせてチェックしてみてください!

 

 

1: 中古マンション売却の基礎知識

まずは、「中古マンションの需要」、「売却にかかる費用」、「売却の流れ」など
中古マンション売却にあたり、知っておくと良い内容をご紹介します。

 

中古マンションの需要は?

 

近年、中古マンションの需要が高まっています。国土交通省が公表した平成27年度の
住宅経済関連の調査結果によると、住宅市場の約15%を中古物件が占めています。
そして、そのうち約半数(82,000戸)が中古マンションとなっています。

 

数字から判断すると、中古マンションはまだ発展途上の段階であり、新築物件(85%)に
押され気味ですが、実際には新築物件は多すぎて余っている状態となっています。
そこで、国は2025年までに中古住宅市場の規模を2倍にして、住宅市場全体の
需要を伸ばそうと積極的に動いています。

 

また近年は、郊外の戸建てを購入するよりも、都市部の中古マンションを購入する人が
増えました。というのも、アクセス面で便利で、いざ売却する時にも売れやすい為です。
加えて、中古マンションの寿命も建築技術の進歩によって長持ちするようになりましたし、
リノベーションを施せば、新築並みの中古マンションを手に入れることも可能な為です。

 

このような事情もあり、若い世代だけでなく、子供が独立した後の老夫婦も
戸建てを売却して中古マンションに移り住むケースが多くみられるようになってきました。

 

中古マンション売却にかかる費用は?

 

マンションは購入時だけでなく、売却する際にも諸費用がかかってきます。
更に、マンションを売却することで利益が生じる場合、税金の支払いも発生します。

 

マンション売却時にかかる諸費用は、一般的に次の通りです。

 

例)売却額3,000万円、利益200万円(所有期間10年)の場合

種別 計算式 金額
仲介手数料 3,000万円×0.03+6万円 96万円
税金 200万円×0.20315 約40万円
登記費用 ローンが残る場合の抵当権抹消費用等 5万円
印紙代 5,000万円以下は1万円 1万円
補修・クリーニング代 物件の状態による(クリーニング代は5万円程) 10万円
インスペクション代 物件の状態チェック 7万円
ステージング代 物件の掃除・片付け・演出 15万円
- - 合計
174万円

 

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が決められている為、
基本的に「物件の売却額×3%+6万円」より超えることはありません。
つまり、物件の売却額が上昇すると、仲介手数料も高くなります。

 

税金は、マンションを売却することで利益が生じた場合のみ発生します。
売却年度の1月1日時点での所有期間が5年超の場合は20.315%、
売却年度の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は39.63%となります。

 

インスペクション(物件の状態チェック)やステージング(部屋の片付け・演出)
を行うかどうかは任意ですが、中古マンションを魅力的な物件に見せる為には
ぜひ行っておくべき処置です。

 

これらを加味すると、マンション売却時にかかる費用としては、200万円前後と
考えておくと良いでしょう。

 

中古マンション売却の流れは?

 

マンションを売却するにあたり、売却の流れを押さえておくことが重要です。
一般的な流れとしては、次のようになります。

 

<マンション売却の流れ>

  • @査定
  • A媒介契約
  • B売出開始
  • C内覧
  • D売買契約
  • E決済&引き渡し
  • F確定申告

 

@査定

まずは、売却を希望する物件の査定となります。最近は、査定手段として
インターネットから査定申込みができる「Web査定」が一般的となりました。
物件情報から概算額を算出する「机上査定」と、不動産会社の担当者が
実際に物件を訪問して査定する「訪問査定」の2タイプがあります。

 

A媒介契約

物件を売り出す場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の
3タイプがあります。「専任媒介契約」は、広告・営業に力を入れてくれる為、
売れやすくなる傾向がありますが、契約期間は通常3ヵ月と決まっていますので、
それまでに売却ができなければ、契約延長もしくは値下げなどの対策を取ります。

 

B売出開始

契約した不動産会社が、物件情報を広告媒体や住宅情報サイトに掲載します。
売り出し前には、住宅診断士にインスペクションを依頼して所有物件の安全性や
補修箇所を診てもらい、物件を良好状態に回復させておくのがベターです。
プロによるお墨付きということで、物件の付加価値が上がります。

 

C内覧

購入検討者から、物件の内覧希望の連絡が不動産会社を通して来ます。
内覧前には、物件の魅力を最大限アピールする為に「ステージング」を行います。
例えば、リビングを開放的に見せる為家具を減らし、不要なモノはレンタルルームに
預けたり、専門会社にハウスクリーニングを依頼するなどが一般的です。

 

D売買契約

売買条件が、売り手と買い手の双方で合意されたら、不動産会社を仲介して
売買契約を結びます。売買契約は、不動産会社が全て段取りしてくれますので、
こちら側は売却する際の必要書類(実印・印鑑証明書・権利証・身分証明書)を
準備しておくのみとなります。

 

E決済&引き渡し

買い手から手付金を受け取り、不動産業者には仲介手数料を支払います。
仲介手数料は現金で支払うことになりますので、余裕を持って現金の準備を
しておきます。登記・抵当権の抹消が完了すると、買い手に売却物件の鍵が
引き渡されます。売買手続きは、ここで終了です。

 

F確定申告

物件売却により利益を得た場合、所得税と住民税を支払うことになりますので、
翌年度に確定申告を行う必要があります。

2: 中古マンションを高く売る5つの留意点

 

予備知識もなく、何となく不動産会社を選び、マンションを売却してしまうと損してしまう
可能性があります。そうならない為にも、マンション売却時のポイントを5つご紹介します。

 

<マンション売却時の5つのポイント>

  • @信頼できる不動産会社を選ぶ
  • Aインスペクションで品質を保証する
  • B内覧で好印象を与える
  • C売却タイミングを見極める
  • D値下げタイミングを見極める

 

それぞれ詳しくご紹介します。

 

@信頼できる不動産会社を選ぶ

 

マンションを売却する場合、一連の活動をサポートしてくれる不動産会社を選ぶ必要が
あります。満足ゆく売却ができるかどうかは、この不動産会社選びが非常に重要です。

 

不動産会社には、全国に営業所のある大手から、地元密着型の中小まで非常に
多くの会社が存在します。都市部のマンションを売却する場合は、基本的に大手の
不動産会社をいくつかピックアップし、並行して査定を依頼すると良いでしょう。

 

査定結果と担当者の応対から、気に入った不動産会社が見つかりましたら、
マンション売却にあたって、次の3つから契約形態を選ぶことになります。

 

契約形態 メリット デメリット
専任媒介契約
  • 営業に力をいれてもらえる
  • 不動産会社間で情報共有が早い
  • 自己発見取引が可能
  • 複数の不動産会社に依頼できない
  • 専任会社の担当者の腕しだい
専属専任媒介契約
  • 専任契約の為、営業に力が入る
  • 不動産会社間で情報共有が早い
  • 複数の不動産会社に依頼できない
  • 専任会社の担当者の腕しだい
  • 自己発見取引できない
一般媒介契約
  • 複数の不動産会社に依頼できる
  • 営業に力を入れてくれない

 

決められた期間内に高額で売却したい場合、オススメは「専任媒介契約」です。
「一般媒介契約」よりも、営業活動・宣伝活動に資金をかけますし、加えて
「専属専任媒介契約」よりも自由度が高くバランスが良い為です。

 

Aインスペクションで品質を保証する

 

マンションの売却額は、築年数や所在地など変更のできない条件だけでなく、
売り手側の努力によっても変動します。その1つが「インスペクション」です。

 

「インスペクション」とは、いわば物件の健康チェックです。
ホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれる専門家が売却物件を訪問し、
「安全性に問題はないか?」「修繕の必要はないか?」といった様々な観点から
物件の状態に問題がないかをチェックしてくれます。

 

マンションの場合、外見から判断できないコンクリートや配管などの内部構造が
劣化・破損しているケースもありますので、専門家が特別な機材を使用しないと
状態が分からない部分もあります。売出前にしっかり状態をチェックしておくことで
状態回復に向けて対策が打てます。

 

「インスペクション」の結果をもとに補修・クリニーニングを行い、物件を万全の状態に
回復させておけば、住宅のプロのお墨付きということでアピール材料にもなります。
ですから、多少の費用はかかるものの、ぜひ売出前に実行しておきましょう。

 

ちなみに、インスペクション費用は5〜10万円が相場となっています。
チェックする範囲(専有部分・共有スペース)によって値段が変動してきますので、
まずはインスペクションを行っている専門業者に相談してみると良いでしょう。

 

アメリカでは常識の「インスペクション」

アメリカでは、取引される中古物件全体の7割以上がインスペクションを受けています。
日本では、新築物件に比べて中古物件の流通量が少ない為、まだインスペクションが
そこまで普及していないのが現実です。今後は、中古物件の流通量増加に伴い、
欠陥住宅の販売を防ぐためにも、インスペクションが義務化されることも考えられます。

 

B内覧で好印象を与える

 

売り手側ができるもう1つの努力が、内覧前に実行する「ステージング」です。
中古マンションを売却する場合、購入検討者は実際にその物件を訪問して
建物の状態、周辺環境をチェックします。これが、いわゆる「内覧」です。

 

ステージングの最大目的は、内覧に来た訪問者に「ココに住みたいなぁ・・」と
思わせることにあります。その為には、訪問者に好印象を与えてアピールする
ことが重要です。例えば、部屋の広さを購入条件の1つとする方は多いです。
その為には、家具や荷物など大きく目立つものは部屋から片付けておき、
解放感をアピールすると効果的です。特に、生活の中心となるリビングに置くモノは
最小限に留めておきたいものです。

 

他にも、各部屋に間接照明を置いて、柔らかな印象にしたり、
水周りのクリーニングを徹底的に行い、清潔な印象を与えたり、
家具のレイアウトを変更して、使い勝手の良い印象を与えたり、
部屋の印象をアップさせる行為は全て「ステージング」となります。

 

インスペクション同様、アメリカでは一般的に行われているステージングですが、
日本でもステージングを行ってくれる専門業者があります。但し、専門業者に
依頼すると10万円〜と高額になってしまうので、費用を節約したい方は
自身でできる範囲でステージングを行うと良いでしょう。不動産会社によっては
無料でステージングを施してくれる所もあります。

 

内覧希望には可能な限り応えることが大切!

内覧希望を断ることは、マンションの売却チャンスを潰すことになってしまい、
販売活動を長期化させることにも繋がります。一般的に、内覧希望は土日祝日に
入ることが多いので、週末はできる限り出かける習慣を付けるようにしましょう。

 

C売却タイミングを見極める

 

一般的に、中古マンションの取引量が増えるのは、「春」と「秋」となります。
春と秋に取引量が増える理由としては、4月と10月は人が移動する季節であり
引っ越しする世帯が多い為です。そして、物件の量が増える時期であると共に、
需要も大きくなりますので、マンション売却時期としてはベストです。

 

また、売却タイミングとしては、競合物件と被らないようにすることも重要です。
競合物件とは、住んでいる地域周辺での似た条件の物件のことを指します。
中古マンションであれば、同じマンションの別の部屋が相当します。

 

競合物件が存在すると、売却額が必ず比べられてしまうものです。
もし既にこちらの物件が売出中であり、競合物件の売却が安ければ、
その物件が売却されるまで待つか、こちらが値下げする等の対策を取る必要が
生じてきます。売出前であれば、売却時期をずらすのも一つの手です。

 

競合物件の有無は、自身でも調べることが可能です。
一通り、有名な住宅情報サイトなどを閲覧して、同じエリア内に似たような
条件で売出中の物件がないかをチェックしてみましょう。もし同じような物件が
見つかってしまった場合は、不動産会社の担当者と売却タイミングを相談しましょう。

 

D値下げタイミングを見極める

 

売出中のマンションが、なかなか売却されない場合は値下げを考えるのも手です。
「専任媒介契約」の場合、不動産会社との契約期間は通常3ヵ月となります。
この期間内に売れそうになければ、契約期間を延長するか、値下げを行うか、
あるいは不動産会社を変更するか選択しなくてはなりません。

 

不動産会社側としては、3ヵ月に渡ってコスト(宣伝費・営業活動)を投じて
売却活動を行ってきた訳ですから、値下げ交渉に踏み切ってくるケースが多いです。
しかし、そこは冷静になり、当初の売却予定額から大幅に減額されてしまう場合は、
契約期間延長と不動産会社変更も考えてみることも推奨します。

 

売り手側としては、やはり当初の売却額で売り切りたい訳ですから、3ヵ月を過ぎて
マンションが売却されなかった場合のスケジュールについても、不動産会社担当者と
あらかじめ擦り合わせておくことが大切です。優秀な担当者は、物件情報から
売却時期をはある程度予想できるはずなので、「いつ頃売却されるか?」といった点
についてストレートに訊いておくと良いでしょう。

3: 中古マンション売却査定のノムコム

 

当サイト管理人が、「利用して良かった!」と実感したノムコムについて
特徴、強み、特典などの情報を詳しくご紹介します。

 

>>ノムコム公式サイト

 

ノムコムの特徴

ノムコムは、野村不動産アーバンネットが運営している不動産情報サイトであり、
都市部近郊エリアの物件を無料で売却査定するサービスを行っています。

 

数ある不動産査定サイトの中で、「机上査定」の精緻さには定評があり、
「物件の売却概算額が知りたい」「まずは査定額のベース(基準額)が知りたい」
といった方には特にオススメの売却査定サービスとなっています。

 

ノムコムの3つの強み

当サイト管理人が、実際にノムコムを利用して感じた強みは次の3つです。

 

<ノムコムの3つの強み>

  • @都市部の物件に強い
  • A机上査定が正確
  • B強引に営業してこない

 

@都市部の物件に強い

会社名に「アーバンネット」とある通り、営業エリアは都市部近郊に特化しています。
ですから、都市部から離れたエリアに在住の方は残念ながら利用できませんが、
首都圏・関西圏・名古屋などにマンションを所有している方であれば、満足のゆく
売却サポートが十分に受けられるはずです。

 

A机上査定が正確

机上査定の中身がかなり詳しくなっています。(※当サイト管理人体験済み)
机上査定の概算額は業者によって振れ幅が大きく、訪問査定した場合の金額と
大きく乖離しているケースもあります。ノムコムの場合、机上査定と訪問査定の
金額との差が少なく、精緻な査定スキルを保有していることが分かります。

 

B強引に営業してこない

ノムコム(野村不動産アーバンネット)に対して好印象だったのが、この点です。
強気の営業電話をかけてくる業者が多いのが不動産業界ではありますが、
ノムコムは対応がスマートで、売り手側の意思を尊重してくれる姿勢が
見受けられました。査定報告書を貰いうけた後でも「しばらく考えたい」と
一言伝えれば、それ以降は基本的に連絡はありませんでした。

 

ノムコム机上査定の流れ

ノムコム机上査定の流れは次のようになります。

 

<ノムコム机上査定の流れ>

  • @ノムコム無料査定ページへアクセス
  • A都道府県・市区町村・町名を入力
  • B「簡易査定」より物件情報を入力
  • C情報送信、自動返信メール受信
  • D机上査定結果(PDFファイル)を確認

 

それぞれ、各ステップをご説明します。

 

@ノムコム無料査定ページへアクセス

 

まずは、下記のノムコムの無料査定ページへアクセスします。

 

>>ノムコム公式サイト

 

A都道府県・市区町村・町名を入力

 

売却希望マンションの所在地を入力します。
ノムコムの対象エリアであれば、査定方法と物件情報の入力画面へ遷移します。
ノムコムの対象外エリアの場合、「ご選択のエリアは、野村不動産アーバンネット
営業エリア外のため、査定できません。」という文章が表示されます。

 

B「簡易査定」をチェックして物件情報を入力

 

査定方法と物件情報の入力画面へ遷移したら、「簡易査定(机上査定)」に
チェックを入れて、物件の詳細情報(面積・間取り・築年数などを入力します。
(※入力する数字はおおよそ合っていれば問題ありません。)

 

加えて、自身の住所と連絡先を入力します。
机上査定結果連絡は、メールアドレス宛てにPDFファイルで届くので
間違いのないよう正確に記入するように気を付けましょう。

 

C情報を送信後、自動返信メールをチェック

 

データを送信すると、申込み受付け完了確認画面に遷移します。
入力したメールアドレス宛に、自動返信メールが届くので確認してみてください。

 

D査定結果メールを受診(報告書が添付)

 

その後、申込み当日〜翌日中に、概算査定結果がメールにて届きます。
メールにPDFファイル(査定結果報告書)が添付されていますので、
別途メールで知らされるパスワードを入力して中身を閲覧します。

 

 

机上査定結果(※PDFファイル)

机上査定結果報告書(PDFファイル)は次のような中身となっています。

 

 

<報告書:表紙>

 

 

<報告書:査定金額>

 

 

<報告書:算出方法>

 

 

<報告書:査定額の根拠>

 

 

上記の通り、算出方法と根拠が明確であり、立地・階層・向き・駐車場・築年数
周辺環境・管理体制など様々な点を加味して見積額を提示してくれます。

 

ここまで詳しい内容で、机上査定結果を提示してくれたのはノムコムだけでした。
他社は机上査定の見積もり根拠が曖昧だったりすることも多い中、ノムコムは
根拠が詳しく記載されているので、何故その見積額になったかがよく分かります。

 

机上査定結果を受け取り後、さらに詳しい訪問見積もりを受ける場合や、
媒介契約を結ぶのであれば、その旨を先方へ伝えます。

 

 

ノムコムの査定可能エリア

 

ノムコムは、野村不動産アーバンネットが運営している住宅情報サイトです。
その為、下記の野村不動産アーバンネットの営業エリア(都市近郊)のみが
対象となっており、それ以外のエリアは対象外となっています。

 

<ノムコムの査定可能エリア>

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)
  • 関西(大阪・兵庫)
  • 名古屋市

 

ノムコムを利用される方は、売却物件が上記エリア対象であることを
まずは確認してみてください。

 

ノムコムの利用特典

 

 

ノムコムは、机上査定のみが優れている訳ではありません。
ノムコムを利用すると、次の3つの特典を受けることができます。

 

 

ノムコムの3つの特典

  • @最長5年・500万円まで補修保証
  • A売却できなかった場合の買取保証
  • Bホームステージング無料

 

@最長5年間・500万円までの補修保証

通常、中古物件が売却された後に欠陥が見つかった場合、売主が補修費用を
負担することになります。しかし、ノムコム(野村不動産アーバンネット)を利用して
中古物件を売却すると、ノムコムが売却後5年間は500万円まで補修費用を
負担してくれます。その為、売却した後に不安になることもありません。

 

A売却できなかった場合の買取保証

物件によっては、やはり一定期間内に売却できないケースもあります。
そのような場合、あらかじめノムコム側と取り決めておいた金額にて、中古物件を
買い取ってもらうことが可能です。短期間でどうしても売却する必要のある方は
このサービスがセーフティーネットとなり、不安を払拭することができます。

 

Bホームステージング無料

中古物件を、可能かぎり高値で売却する為には、ホームステージングと呼ばれる
部屋の演出が必要になってきます。部屋の片づけや、家具の配置替えなどを
ご自身で行うことも可能ですが、やはり住宅のプロのアドバイスに従って演出
したほうが格段に印象がアップします。通常、専門業者の有料サービスとして
利用するステージングが、ノムコム経由で無料で受けることができます。

 

ノムコムと「一括査定」の違い

ノムコムは、複数の不動産会社に同時に査定を依頼する「一括査定サイト」とは
異なり、あくまで野村不動産アーバンネット1社にに査定依頼するサイトです。

 

一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時依頼できるので確かに便利ですが、
実際に利用した管理人の感想としては、メリット以上に次のようなデメリットがあると
実感した為、個人的にはあまり推奨していません。

 

一括査定サイトのデメリット

  • 営業電話がガンガン来る
  • 個人情報が出回るリスク
  • 不動産会社が玉石混交

 

営業電話がガンガン来る

一括サイトを利用する一番のネックが、営業電話がひっきりなしにくる点です。
引っ越し一括見積サイトなどを利用したことのある方は経験があると思いますが、
見積依頼後、2〜3日は沢山の業者から日中かかわらず電話連絡が来ます。
これが本当に煩わしく、サラリーマンなど日中電話に出られない方は要注意です。
一括サイトによって不動産会社の登録数が異なっていますが、多いところでは
数十社以上が普通ですので、利用する場合はその点に留意しましょう。

 

個人情報が出回るリスク

2つめのリスクが個人情報の取扱いについてです。一括サイトに登録されている
不動産会社は、大手から中小まで多くの会社が存在します。もちろん個人情報に
ついては守秘義務があり口外することが厳禁とされていますが、正直どの会社が
どこまでルールを守っているかは確認のしようがありません。特に、個人情報を紙に
コピーして持っていくことはできなくても、情報を記憶して外に持ち出すのは防ぐことが
できません。ですから、個人情報を多くの業者にバラ撒くこと自体にリスクがあります。

 

不動産会社が玉石混交

一括サイトに登録されている不動産会社は、そのサイトの審査に通った会社ですが、
実際には「審査」というよりも「登録料」によって登録可否が決まることが多いようです。
つまり、不動産会社の質のみによって厳選されている訳ではありませんので、中には
あまり評判の芳しくない不動産会社も混じっているケースもあります。そのような場合、
査定内容だけでなく、前述の「個人情報の出回るリスク」という面においても不安が
残ってしまいます。

 

ノムコムまとめ(感想)

 

「一括サイト」とノムコム(個別査定サイト)の両方を利用した経験のある
管理人の感想から言わせて頂くと、面倒であっても一括サイトに頼るのでなく、
めぼしい不動産会社を3〜4社ほど見つけて、1社ずつ査定を依頼するのが
安全かつ合理的だと感じました。

 

都市部の中古マンションの売却であれば、野村不動産アーバンネット(ノムコム)の
机上査定の金額をベースにして、他の大手不動産会社の査定額と比べてゆくのが
個人的にはオススメです。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産の売却査定サイトは、一括査定サイトを含めると数多くありますが、
当サイト管理人の実体験から、「ノムコム」は自信を持ってオススメできます。

 

関東・関西・名古屋に中古物件を所有しており、まずは机上査定を利用して
できる限り細かい査定額(+その根拠)を知りたい!という方は、「ノムコム」の
机上査定から試してみてはいかがでしょうか。

 

>>ノムコム公式サイト

 

 

 

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