マンション売却に適した時期やタイミングとは? - 住まいのイロハ

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マンション売却に適した時期やタイミングとは?

 

「マンションの売却を検討しているけれど、ベストなタイミングはある?」といった疑問を
持つ方も多いのではないでしょうか。もし、中古マンションの売却に適した時期があり、
少しでも高値で売れるチャンスがあるのであれば、ぜひ利用したいところだと思います。

 

そこで、当ページでは、中古マンションを売却するにあたって、

 

「マンション売却に適した2つの時期」
「マンション購入希望者の動きを読む」
「売却タイミングは売手×買手×市況で考える」

 

といったテーマを中心に、詳しく解説したいと思います。

 

 

 

 

1: 2018年の中古マンション市場動向

 

まずは、中古マンションの需要を確認する為に、市場動向を振返っておきます。
2018年3月、公益財団法人である東日本不動産流通機構が、首都圏における
同年2月のマンション市場動向を公表しました。

 

そのデータを纏めると、次のようになっています。

 

売却成約件数 前年比−1.1%(前月は−7.7%)
新規登録件数 前年比+6.3%(前月比+1.6%)
在庫件数 前年比+7.4%(前月比+1.1%)

 

「売却成約件数」は、買い手のついた中古マンションの件数となります。
「新規登録件数」は、新たに市場に登録された中古マンションの件数です。
「在庫件数」は、現在市場に登録されている売出中の中古マンションの件数です。

 

この数字から読み取れる結論としては、中古マンション市場は決して好調ではありません。
しかも、新規登録件数は6ヵ月連続で増加、在庫件数も33ヵ月連続で増加しています。
つまり、中古マンションの供給数が、買手の需要を上回っているのが現状です。

 

さらに今後、少子高齢化による核家族世帯の減少により、市場に多く出回っている
3LDKの需要が減り、単身世帯向けマンションの需要が増加する見込みです。
ですから、マンションの売却を検討されている方は、余裕を持って行動しましょう。

2: マンション売却に適した2つの「時期」 

 

マンションの売却に適したタイミングとして、1年のうち2つの時期があります。

 

マンション売却に適した2つの時期

  • 1月〜3月(4月の新生活に向けて)
  • 7月〜10月(夏から紅葉シーズン)

 

1月〜3月(4月の新生活に向けて)

中古マンション市場が、最も活性化するのが毎年1月〜3月の時期です。
その主な理由は、「進学」「就職」「転勤」に合わせて新居への引っ越しによるものです。
特にこの時期、子供の入学タイミングに合わせて転居する世帯が非常に多くなっており
4月の入学式までに身の回りを整えたいと考える親御様もよく見られます。

 

また、企業の人事異動に伴う転勤や、転職に伴う転居によるケースも考えられます。
この場合も、子供を抱えている世帯の中には、家賃の高い賃貸物件を探すよりも
伸び伸びと生活のできる分譲マンションの購入に踏み切るケースも多くみられます。

 

7月〜10月(夏から紅葉シーズン)

4月の新年度の他、中古マンション市場が活性化するもう1つの時期が、7月〜10月の
夏から秋にかけてのシーズンです。この時期も、企業の人事異動が関係しています。
世間の一般企業では、転勤時期として最も多いのが7月頃と10月頃となっています。
これは、決算の区切りを四半期である6月末・9月末としており、転勤による新しい
職場への着任日を7月1日や10月1日とするケースが多い為です。
ですから、この時期は核家族世帯だけでなく、単身赴任や独身者などの単身世帯も
物件を探す動きが見られます。

3: マンション購入希望者の動きを読む

 

前述の通り、マンション購入希望者の第一弾のシーズンが1月〜3月であり、
第二弾のシーズンが7月〜10月となっています。

 

マンションをタイミング良く売却するにあたっては、購入希望者の動きを把握することが
重要となりますので、その時期の購入希望者の動きを確認したいと思います。

 

4月の新生活に向けての購入希望者の動き

 

1〜3月中にマンション購入を希望する層は、入居までのタイムリミットがあります。
つまり、4月初旬の入学や着任までの引っ越しが必須条件であり、それまでに
新生活を送れる準備ができている必要があります。その為には、遅くとも3月下旬
までには新居となるマンションに引っ越す必要があります。

 

このような事情から、多くの購入希望者はおおよそ3ヵ月〜4ヵ月を目安として
次のようなスケジュールで動くケースが大半です。

 

期間 購入希望者の行動
4ヵ月前(12月中〜) 住宅情報サイトで希望物件の検索
3ヵ月前(12月末〜翌年1月) 気になった物件の内覧
2ヵ月前(1月〜2月) 購入物件の契約、住宅ローン審査
1ヵ月前(2月〜3月) 決済&引き渡し
3月末まで リフォーム&引っ越し

 

新築マンションの場合、引っ越しすぐに新生活を送ることになるのが大半ですが、
中古マンションの場合、リフォームやリノベーションを施すケースも多々あります。
そのような場合、引き渡し後に施工することになりますので、工事開始から入居
までに最低1ヵ月間は確保するようにしておきたいものです。

 

 

夏〜秋の転居による購入希望者の動き

 

7月〜10月頃の転居は、会社員の転勤に伴う転居が大半です。特に、お盆の時期に
あたる夏休み期間中は、気になった物件をまとめて内覧するには絶好の機会となる為、
一般企業がお休みに入る中、中古物件業界は活性化します。

 

このような事情から、多くの購入希望者はおおよそ3ヵ月〜4ヵ月を目安として
次のようなスケジュールで動くケースが大半です。

 

期間 購入希望者の行動
7月中〜 住宅情報サイトで希望物件の検索
7月末〜8月 気になった物件の内覧
8月中〜9月 購入物件の契約、住宅ローン審査
9月中 決済&引き渡し
9月末まで リフォーム&引っ越し

 

この時期は、単身世帯や独身者の引っ越しが多いシーズンとなっており、
4月の新年度と比べると、人の動きはそのものは小規模と言えるでしょう。

4: 売却タイミングは「売手×買手×市況」で考える

 

中古マンションの購入希望者は、1月〜3月と7月〜10月の2つの時期に動きが活発化
することが分かりました。但し、この売れやすい「時期」を意識することも大切ですが、
マンション売却は売手の事情が最優先されるのが普通です。

 

その為、マンションを売却する上では、「売手」「買手」「市況」の3つの側面から
検討することが重要になってきます。

 

考慮すべき3つの側面

  • 売手(=自分)
  • 買手(=相手)
  • 市況

 

売手(=自分)

売手とは、マンションを売却する当人です。マンションを売却する事情は人それぞれです。
例えば、自己都合で売却まで時間的余裕がある場合を除き、相続・離婚・任意売却
などの事情により、一定期間内に売却まで完了させる必要のあるケースもあります。
そのような場合は、少しでも有利な条件で売却したいからといって、ピークとなる時期に
合わせて売却活動を進めることは難しくなるはずです。

 

買手(=相手)

自分が売却する物件が、どのような層に需要があるのかを想像することも重要です。
例えば、3LDKが多く入っているファミリー向けマンションと、投資用の単身世帯向けの
マンションでは購入層が明らかに異なります。ファミリー向けマンションは、子供の事情に
購入されるケースが大半ですので、必然的にピークは1〜3月頃となっています。
逆に、単身世帯向けマンションは、単身者の移動の多い7月〜10月がピークです。
このように、売り出すマンションがどのような世帯をターゲットとしており、どのタイミングで
需要がピークになるかを改めて確認しておきましょう。

 

市況

中古マンション市場をチェックし、需要や動向を確認することはとても重要です。
中古物件の需要は、景気動向や日経平均株価に連動するとも言われています。
その為、アベノミクスが導入されて日経平均株価が急上昇し、景気回復の兆しが
見られた2012年には、都市部の中古マンション価格が上昇しました。
しかし、2015年以降は景気減退とともに価格が下降し続けています。

 

ただ一方で、住宅ローン金利がマイナス金利導入以降は超低空飛行となっており
新たに中古マンションを購入する方には追い風となっている為、購入希望者は減る
どころか、むしろ金利上昇前の駆け込み需要により増えているという見方もあります。
いずれにせよ、売り時を逃さない為にも、市況をチェックすることは重要です。

5: 不動産仲介会社選びは慎重に!

 

ここまで、マンション売却に重要な要素となる「時期」や「タイミング」を中心に
詳しくご紹介してきました。しかし、物件需要が高まるピーク期間中に活動しても
不動産仲介会社選びを誤ってしまと、苦戦する可能性が高まります。

 

不動産仲介会社は、物件の売却完了までに二人三脚で活動することになる
いわば「パートナー」ですので、このパートナー選びは慎重に行いたいものです。
不動産仲介会社の失敗しない選び方については、別ページで詳しくご紹介
していますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

>不動産仲介会社の正しい選び方は?

 

机上査定の依頼方法も注意!

中古マンションを売却する場合、スタートの第一歩は机上査定によって、物件の
おおよその資産価値を把握することから始めることになるはずです。その際には、
インターネット上から机上査定を申込む方が大半ですが、査定依頼方法には
十分注意するようにしましょう。

 

特に、最近になって普及してきた「一括査定サイト」では、複数業者に同時依頼
できるというメリットがありますが、それ以上にもましてデメリットも多くなりますので
必ずデメリットについても把握した上で利用することをオススメします。

 

>「個別査定」は「一括査定」よりも安全&確実?

 

営業担当の腕も大きく影響する

不動産仲介会社に物件の査定を依頼すると、営業担当が付くことになります。
その営業担当の経験やスキルが、売却結果に大きな影響を及ぼすケースも
ありますので、誠実さや真摯さを感じない担当者や、相性の悪い担当者が
付いてしまった場合は、遠慮なく担当変更してもいましょう。

6: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

中古マンションを売却する場合、やはりベストな時期・タイミングに合わせて活動するのが
理想ですが、現実的には難しい事情があると思われます。ですから、せめて売却計画を
しっかりと立てて、余裕を持って活動することが満足のゆく取引に繋がるはずです。

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

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