マンション売却における立地や築年数が売却価格に与える影響は?

マンション売却における立地や築年数が売却価格に与える影響は?

マンション売却における立地や築年数が売却価格に与える影響は?

 

マンションを売却するにあたって、最も気になるのが売却価格だと思われます。
マンション売却価格を決める要素としては、立地やや築年数が代表的だと
思われがちですが、それ以外にも重要な要素がいくつかあります。

 

そこで、当ページでは、中古マンションを売却するにあたって、
「どんな要素が中古マンションの売却価格に影響するのか?」
といった疑問について丁寧に解説したいと思います。

 

 

 

 

1: 中古マンションは戸建てより売りやすい

 

分譲マンション、戸建てどちらを売却するにせよ、売却価格を決めるのは
「資産価値」になります。しかし、実際にはこの資産価値を使用価値と
混同している為に、「売却価格が想定よりもだいぶ低かった」と感じてしまう
方も多いようです。

 

「使用価値」と「資産価値」を区別する

 

マンションと戸建てどちらの物件にも、「使用価値」と「資産価値」があります。

 

「使用価値」は、自分がその物件に住む上で感じる利便性や幸福を指します。
例えば、通勤・通学しやすい立地に建っている、買い物や病院に行きやすい、
自然災害から回避しやすい、閑静で過ごしやすい等の日常生活を送る上で
感じる恩恵が多ければ、それは「使用価値」が高いということになります。

 

「資産価値」は、一般的に物件としての金銭的価値を指します。
例えば、人気エリアにあり高値で売れる物件であれば資産価値がそれだけ高い
ということになりますし、逆に客観的魅力が少なく売れにくい物件なのであれば
資産価値が低いということになります。

 

戸建が高値で売れにくい理由

中古マンション、戸建てどちらも「資産価値」が高いほど高値で売れやすいです。
しかし、実際には中古マンションの方が売れやすく、戸建ては売りにくいというのが
一般的な風潮です。その理由は、戸建ての「資産価値」を見誤りやすい為です。

 

戸建ては建売を除くと、1戸1戸の設計が異なっています。特に、注文住宅では
自分の好みをデザインに反映させる為、追加費用をかけることがよくあります。
つまり、戸建てでは住居に「自分らしさ」を出すために、コストがかかるのです。
これは本人にとっては価値のあることかもしれませんが、客観的に評価すると
単なる「使用価値」を高める行為であり、「資産価値」を高める行為では
ありません。その為、売却しようと査定を受けて始めて本当の資産価値を
知り愕然となるケースが見られます。

 

一方、新築マンションは時点では間取り以外は内部構造が同じであり、
万人受けされるデザインとなっていますので、キレイに使用するだけで
資産価値を保つことが可能です。また、単身者やシニア世帯は戸建てより
利便性の良い中古マンションを購入する傾向があるので、中古マンションの
需要はより一層高まると見込まれます。

2: 中古マンションの売却額を決める要素

 

さて、近年需要が高まってきた中古マンションですが、売却価格を決める
要素としては、主に次のようなポイントがあります。

 

<売却価格を決める要素>

  • 立地
  • 間取り
  • 周辺環境
  • 築年数
  • 価格
  • メンテナンス

 

「立地」が中古物件では最重要

中古マンションの需要を測る上で、最も重要となるのが「立地」です。
中古マンションを希望する世帯は、新築マンションに比べて立地にこだわる
傾向が非常に強く、都市部への通勤が便利なエリアに存在していたり、
最寄りの駅まで徒歩圏内といった物件は、それだけ需要が高まります。

 

特に、駅から徒歩10分以内かどうかが選択に大きく影響すると言われており、
徒歩5分圏内にあり、他に問題のない物件であればほぼ売れるそうです。
帰宅の遅い単身者や、足腰の弱まったシニア世帯にとってはアクセスの便が
大きな価値を持つのは説明するまでもありません。

 

また、中古マンションは東京都内にある物件ほど需要が高まるのが普通ですが
アクセスの便が良ければ、都内でなくとも需要は十分にあります。
例えば、近年の再開発によって大きく発展した武蔵小杉駅は、川崎市にある
ターミナル駅となりますが、周辺の中古マンションの価格帯は都内のソレと全く
見劣りしません。これは、アクセスの便の良さもありますが、周りの商業施設の
充実度、限られたマンション戸数という希少性の高さが、価格へ影響している
ものと考えられます。

 

「間取り」は3LDKが需要あり

中古マンションが戸建てより売れやすいのは、「万人受けする」為でもあります。
一般的に、分譲マンションで多く占めるのは「70u台の3LDK」の間取りです。
その為、どのマンションにおいても部屋自体の違いを見出すことが難しいですが
これが分譲マンションの良さでもあります。

 

近年、晩婚化や独身者の増加によって単身世帯が増えてきたといっても、
やはり需要がある間取りは何といっても「3LDK」です。特に、30代〜40代の
子育て世帯は、子供の成長を機に中古マンションを購入するパターンが
非常に多く、中でも「3LDK」を選ぶ傾向があります。

 

「周辺環境」が決め手になることも

中古マンションを選ぶうえで、駅に近いことに加えて周辺環境も重要です。
特に、ファミリー世帯は学校や病院などの公共施設、ショッピングモールや
公園の有無を気にする傾向があります。また、どんなに周辺に便利な施設
があったとしても、騒音や交通量がヒドイ場所は敬遠されがちです。

 

周辺環境が変化しないエリア(森林公園、リバーサイド、シーサイド)に建つ
マンションは、安心して住むことができる為、それだけ需要が高まります。
一方、空地や駐車場として利用されている土地は、将来的にマンション建設等
予測できない用途に使用されるため、リスクを伴うことになります。入居当初は
眺望が良かったとしても、数年後にマンションが建ち日が差ささなくなったという
事例も聞きますので、事前に周辺環境については確認しておきましょう。

 

「築年数」の古さは重要度低し

中古マンションの場合、「築年数」が浅いほど需要が高まることは確かです。
しかし、「立地」「間取り」「周辺環境」などの要素に比べると、購入する際の
決め手になることはあまりないようです。というのも、近年ではマンションの供給
が急激に増えてきたこともあり、狙ったエリアに新築マンションが新たに建つことは
減ってきた為、それであれば築年が古くても希望のエリアで早く見つける方が
合理的であるからです。

 

また、中古物件を自分好みの内装にリノベーションして新築同然に改装する
というスタイルが浸透してきたこともあり、ひと昔前に比べると新築にこだわる方が
少なくなったことも影響しているようです。いずれにせよ、「築年数」については、
新たな耐震基準に改正された1980年以降に建てられたマンションであれば
それほど建物自体の年齢にこだわる心配はないのかもしれません。

 

「価格」は周辺相場で決まる

中古マンションを売却する場合、売却価格は購入した時の価格をベースに
決めるのが普通です。基本的に、購入価格が高ければ売却価格もそれなりに
高額であっても売れる傾向にあります。これは、その立地やグレードや間取り等
価格が高いことには理由がある為です。

 

その為、マンションの建つ周辺エリアの相場を大きく超えていなければ、価格は
多少高めから売出をスタートしたとしても、最終的にはそれなりの価格で売却
できる可能性が高いといえます。つまり「価格」に関しては、周辺の相場によって
ある程度自然と決まってくるため、価格設定に気をもむ必要はありません。

 

メンテナンス

中古マンションが希望している価格帯でいち早くうれるかどうかは、「メンテナンス」を
キッチリと行っているかどうかが大きく影響します。築年数の古いマンションでは、
共用部分の壁や屋根、壁などが傷んできますので、大規模修繕を行った直後の
方がマンション全体の印象が良くなります。共用部分の修繕については、管理組合
の意向によりますので確認しましょう。

 

また、部屋については日頃の習慣(結露対策、換気、掃除)をしっかり行うことで
経年劣化を最小限にとどめることができます。加えて、トイレ・キッチン・バスルーム
といった水回りは、購入希望者が念入りに確認する部分でもありまので、事前に
住宅診断士などの専門家によるインスペクションを受けて、目に見えない部分も
含めて欠陥がないかチェックしてもらうと安心です。

3: 中古マンション売却体験(3回の買替)

 

ここでは、当サイト管理人のマンション売却の体験談をご紹介します。
これまで3度中古マンションを買い替えて、ようやく4件目で落ち着きました。
これからマンションを売却予定の方にとって、参考になれば幸いです。

 

1回目のマンション売却

最初に中古マンションを買ったキッカケは、住んでいた賃貸マンションが再開発地域に
指定されており、立ち退き金として70万円を頂いたことでした。

 

当時は、東急東横線の白楽駅に住んでおり、同路線の都立大学駅徒歩5分の
築20年のフルリフォーム済むマンションを見つけ、2900万円で購入しました。
その後約6年住み、欲を出して3,200万円で売りに出したところ、3,050万円で売却。
このことをきっかけに、「購入価格以上で売れることもあるんだ!」という事実を知り
マンションの買替を繰り返すようになりました。

 

ちなみに、私が利用したのは都市部の中古マンションに圧倒的な強みをもつ
野村不動産アーバンネットが運営する「ノムコム」という査定サービスでした。

 

通常、専門業者に有料で依頼するステージング(部屋の演出)も無料サービス
で受けることができるのでお得です。

 

2回目のマンション売却

次に、引っ越ししたのが山手線が通っている駒込駅から徒歩7分の分譲マンション。
閑静な住宅街にあり、破格の3,200万円で購入することができました。
マンションは2回で北西向きでしたが、部屋も75u3LDKと広くなったこともあり
住宅情報サイトで見つけてから決断するまでに3日程でした。

 

加えて、築年数もまだ9年という築浅のマンションであり、周辺環境も静かで
商業施設も充実しており、住環境は文句なしという環境でした。
セコム付きでセキュリティも整っており、エントランスも小奇麗な感じだったので
「将来的にまた買い替えることがあっても、高くうれそうかも」と予感していました。

 

その後、子供が増えたこともあり、部屋数の多い物件に引っ越したかったこともあり
最後の引っ越しということでマンションを売却するに至りました。5年程住みましたが
それでも築14年でアクセスも抜群ということもあり、売出価格3,400万円から始め
100万円値下げの3,300万円ですぐに売却できました。

 

購入価格の+100万円になり、引っ越し費用が捻出できて助かりました。

 

3回目のマンション売却

最後に購入したマンションが、赤羽駅徒歩5分圏内の築25年の大規模マンションでした。
フルリノベーション済みで管理会社が東急ということもあり、これまた即決しました。
価格は2,950万円という、赤羽駅周辺エリアの物件としては破格でした。

 

フルリノベーション済みということで、トイレ、キッチン、風呂場などの水回りはもちろん
壁紙もキレイに貼り換えられており、新築と見分けがつかない程の綺麗さでした。
住環境についても周辺には商業施設もあり、学校・病院などの公共施設も
充実しており、とくに不満はありません。

 

1つネックとなったのが、地上権という土地の権利で、毎月地代を払う必要があること。
破格の価格にもかかわらず、買い手がなかなかつかなかったのは、この点がネックと
なっていた為だと思われます。

 

しかし、自分的には子供の4月の入学に備えてタイムリミットも迫っていたこともあり、
このタイミングでこれ以上の物件を見つける自信はなかった為、この決断に対して
後悔はとくしておりません。

 

売却体験まとめ

中古マンションの買替の場合、「運」と「タイミング」が非常に重要です。
中古マンションは新築マンションとは異なり、需要のある物件であれば即刻売れます。
ですから、「来週の週末に内覧して、更にじっくり1週間くらい検討してみよう」と
のんびり決めかねていると、他の購入希望者に先を越されることが多々あります。

 

ですから、自分の中で「立地」「間取り」「周辺環境」などを全てチェックして、
条件を全てクリアしたら、後はフィーリングで即刻決めてしまうのもアリだと思います。

 

また、中古マンションは、やはりリノベーション済であったり、大規模修繕直後の方が
見た目としてキレイなので、売れやすい傾向にあると思います。やはり内覧する方に
決断してもらうには「ここに住んでみたい!」と思わせることが重要です。
その為にも、部屋の綺麗さ(リフォーム、掃除、演出)にはこだわりたいところです。

 

私がお世話になった野村不動産アーバンネットの「ノムコム」の査定サービスでは
ステージング(部屋の演出)を無料で行ってくれますので、売出から「早く」「高く」
成約しやすくなるのでオススメです。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

一昔前に購入した築年数の古いマンションであっても、近年のマンション需要を
考えてみると、高値で売れる可能性は十分にあります。今後は2020年の東京
オリンピックによる不動産需要も追い風となるはずなので、これから東京都内の
マンションを売却予定の方は、ぜひ満足のゆく取引を行ってください!

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

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