マンション売却は「一括査定」より「個別査定」が安全かつ確実!

マンション売却は「一括査定」より「個別査定」が安全かつ確実!

マンション売却は「一括査定」より「個別査定」が安全かつ確実!

 

マンションを売却する場合、スタートとして売却価格を決める「査定」を行います。
査定では、様々な観点から物件の評価を行い、その評価結果に基づいて
おおよその売却価格を算出します。

 

当ページでは、そんな「査定」について詳しくご紹介します。

 

 

 

 

1: 机上査定と訪問査定とは

 

不動産仲介会社による「査定」には、主に2つの種類があります。

 

<査定の種類>

  • 机上査定
  • 訪問査定

 

基本的に、どちらの査定も「無料」で利用することができます。
それぞれの査定の特徴は次の通りです。

 

机上査定

売主から提供された物件情報に基づき、おおよその売却相場を算出する方法です。
査定額を決める要素としては、築年数・立地・周辺環境・階数・向き・間取り等が
あります。また、周辺に似たマンションが売りに出されている場合、その価格を参考に
売却額を決めるケースが多いです。

 

査定手段としては、直接不動産会社に問い合わせるか、またはインターネット経由で
査定を申込むのがスタンダートです。最近では、インターネット上に物件情報を登録し
複数の不動産会社に同時並行して査定依頼する「一括査定」も登場しています。

 

机上査定は時間も手間もかからない為、「物件がどれくらいの価値か知りたい」
といった方でも気軽に依頼することができます。その反面、実際のマンション内部の
状態(部屋・共有スペースの欠陥・補修状況)などは加味されていない為、
あくまでザックリと相場観を知る為の査定方法だと言えます。

 

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当社が物件を直接訪問して査定する方法です。
通常の流れとしては、机上査定で概算額を算出した後、売り主の希望があれば
訪問査定を行います。机上査定では判断が難しかった、物件までのアクセスの便、
日当たり状況、周辺環境の様子、マンションの状態などを目で見て確認します。

 

訪問査定は、机上査定とは異なり、担当者が細かい部分まで丹念にチェックする為
おおよそ2時間はかかります。また、査定にあたり詳しい情報を参考にすることもある為
重要事項説明書や管理規約などのマンション購入時に受け取った書類を揃えておくと
当日の査定がスムーズに進みます。

 

訪問査定が完了すると、もしその不動産会社に売却を仲介してもらうのであれば、
そのまま媒介契約を結ぶ流れとなります。

 

「査定額 = 売却額」ではないことに注意!

査定の目的は、売却したい物件のおおよその「相場」を知ることにあります。
つまり、「現状であれば、だいたいこれくらいの価格で売却するのが妥当」
という事実が分かるのであり、必ずしも査定額で売却できるとは限りません。

 

不動産会社は、売主に査定結果を提示する際「なぜこの査定額になったのか?」
という根拠を示すことが、宅地建物取引業法によって義務付けられています。
もし、根拠が曖昧であり、査定額が他社に比べて大幅に乖離している場合は
その不動産会社は避けてるのが無難です。

2: 査定に影響する5つの要素

 

査定では、マンションの売却額を決めるにあたって、次のような要素をチェックしています。

 

<売却額を決める5つのポイント>

  • 方角と階数、部屋の位置
  • 立地・アクセスの便
  • 築年数・耐震基準
  • 管理と修繕の状態
  • 周辺環境の状況

 

それぞれ詳しくご紹介します。

 

方角と階数、部屋の位置

まず、方角については日当たる良好である「南向き」が断然需要があります。
「南向き」の部屋であれば、その要因だけで売却しやすくなり、東・西向きは
売却価格次第によるところが大きいです。

 

また、階数と部屋の位置も重要です。一般的に、マンションで需要のある階数は
多くの面でメリットのある3階以上となっており、1階や2階はプライバシーや防犯面の
デメリットが大きく売れにくくなる傾向があります。また、両隣に人のいない角部屋は
売却しやすくなります。

 

立地・アクセスの便

中古マンションの購入希望者は、大半が立地やアクセスの便を重要視しています。
特に、サラリーマンが世帯主となっている家庭では、駅から勤務先までのアクセスを
考えて購入の可否を決めるケースも多いです。その為、駅から徒歩10分以内と
条件を絞り、インターネットで物件を検索して検索結果に引っかかった物件の中から
選ぶ方も割合多くいます。

 

また、高齢社会が進む中で、高齢者世帯がそれまで住んでいた物件を売却し、
駅や病院まで距離が近いマンションに買い替えるケースも増えてきています。
実際、「多少古くてもいいからアクセスの良い物件希望」とする高齢者世帯も多く、
物件の状態が「キレイ」であることより「便利」であることを重視する傾向があります。

 

築年数・耐震基準

築年数が古い物件より築年数の浅い物件に需要があることは間違いありません。
加えて、中古マンションを購入する上で重要となるのが「耐震基準」についてです。
耐震基準は1981年に更新されており、1981年6月1日以降に新耐震基準のもと
建設された中古マンションは大地震災害への対応がしっかり施されている為、
需要がありますが、旧耐震基準の物件は避けられる傾向があります。

 

また、新耐震基準を満たしている物件は、住宅ローンの金利優遇やローン控除を
受けられる等メリットも多いですが、旧耐震基準物件はそのようなメリットがありません。
(但し、旧耐震基準の物件であっても、耐震補強などの対策が施されている場合は、
新耐震基準物件と同等に扱われるケースもあります。)

 

管理と修繕の状態

マンションの売却額を決めるにあたって、その物件のメンテナンス状況も影響します。
もし、管理組合が管理や修繕が適切に行っておらず、例えば欠陥や破損などが
放置されてしまっている場合、それだけで物件の評価が下がってしまいます。

 

また、毎月積み立てられはずの修繕・積立金を滞納している住人が多い物件は、
「住人の質が悪い」ということで、購入を敬遠されてしまうケースが多いようです。
もし、このような状況に置かれている場合は、その物件を担当した不動産会社を
通じて、是正してもらうように働きかけるのも手です。

 

周辺環境の状況

マンションの購入や買替では子育てに合わせて移り住むケースが多く、周辺環境が
移住を決める大きな要因となります。子育てを考えた場合、公園や児童館などの
公共施設や、学校や保育園などの教育施設があるかどうかは重要です。
加えて、大型のショッピングモールやスーパーマーケットや、病気を患ったときにすぐに
駆け込むことのできる病院や診療所があると更に安心して暮らすことができます。

 

また、それまでファイミリー層が中心のエリアであったとしても、少子化の影響によって、
今後は高齢者世帯も増えてくるはずなので、廃校などが予定されていないか等
売却までに周辺情報を集めておくと良いでしょう。

3: 査定前にできる準備は?

 

査定を受けるにあたって特別構えることはありませんが、査定額を可能な限り
正確に算出してもらう為、最低限物件情報は確認しておきましょう。

 

<準備しておく情報>

  • 面積、間取り、築年数(机上査定)
  • 売却に関する情報・要望(訪問査定)
  • 住宅ローンの残債(訪問査定)

 

それぞれ内容をご説明します。

 

面積、間取り、築年数(机上査定)

机上査定では、「面積・間取り・築年数」の3点は最低限押さえておきましょう。
最近では、大手不動産会社はマンション情報を独自に把握している場合が多い為、
こちら側から詳しく伝えなくても問題ありません。

 

売却に関する情報・要望(訪問査定)

訪問査定を利用する場合、担当者からヒアリングを受けることになりますので、
「売却理由、購入額、売却希望額、売却時期」を決めておくことをオススメします。
これらの回答しだいで、宣伝活動や営業への力の入れ具合に影響してきますので、
冷やかしでないことをキッチリと伝えるようにしましょう。

 

住宅ローンの残債(訪問査定)

マンションを買い替える方の大半は、住宅ローンの残債が残っている場合が多いです。
売却益によりローンを完済できる場合は良いですが、完済できない場合は負債と
なりますので、その点についても正確に担当者に伝えておくと良いでしょう。

4: 一括査定のリスクとは?

 

近年、中古マンション売却の際、「一括査定」という方法が登場しました。
複数の不動産会社に同時依頼をすることで各社の相場観が分かる為、
時間が省けて便利ではあります。

 

一方で、一括査定にはメリット以上に次のようなデメリットもあります。

 

<一括査定のリスク>

  • 営業の電話が煩わしい
  • 個人情報が出回ってしまう
  • 不動産会社が玉石混交
  • 本気度が低くなってしまう
  • 大げさな査定額の提示

 

営業の電話が煩わしい

一括査定では、登録されている不動産業者に同時に依頼することになる為、
物件のデーター送信後はひっきりなしに電話連絡がかかってくることになります。
平日昼間であってもお構いなしでかかってくるた為、会社員の方はスマホが
頻繁に鳴ることになり、人によってはかなり煩わしく感じるかもしれません。

 

個人情報が出回ってしまう

物件情報と共に個人情報が、各不動産会社に送信されることになります。
個人情報の取り扱いに関して、各社で厳密に行っているか判断する術がなく、
流用厳禁であったとしても、それが厳守されているか確認することができません。
その為、顧客情報として出回ってしまうリスクは決してゼロではありません。

 

不動産会社が玉石混交

多くの一括サイトに登録されている不動産会社の選定基準は「登録料」次第であり
不動産会社そのものの信頼性や実績は不問となっているケースが大半です。
その為、実績のある大手不動産会社から、できたばかりの小規模不動産会社も
登録されている為、無用である業者にも情報が出回ってしまうことになります。

 

本気度が低くなってしまう

一括サイト経由で申し込んでくる顧客に対して、業者の本気度は低くなってしまいます。
不動産会社側としては、媒介契約を結んで売却完了まで持ち込まないと十分な利益を
出すことができない為、他社に奪われる可能性のある顧客に対して十分なリソースを注ぐ
のは控える傾向があります。その為、あらかじめ査定依頼する不動産会社の目星が
付いているのであれば、一括サイト経由ではなく直接依頼するのが良いでしょう。

 

大げさな査定額の提示

机上査定において、他社よりも異常に高い査定額を提示してくれる業者がいます。
これは言わば客寄せの手段であり、机上査定の金額で釣っておいて、訪問査定の
段階ではじめて真面目に査定するというパターンです。売主側としては、少しでも
高値を提示してくれる業者を選んでしまいがちなので注意する必要があります。

5: 2〜3社の個別査定がオススメ!

 

一括査定サイトでは、「1対多」の関係になってしまう為、業者間での奪いが激しく
多少大げさなアピールをしてくる業者も意外に多くいるのが実態です。その為、
「とりあえず机上査定で相場だけ知りたいんだけど・・」といった方の場合は、
個別に査定依頼をした方が、より正確な査定額を出してもらえます。

 

また、十数社〜数十社からの電話攻撃が正直かなり煩わしいです。
こちらの都合はお構いなしにかけてきますので、昼間に電話が何度も沢山きます。

 

当サイト管理人の経験からも多少面倒であったとしても、2〜3社目星をつけて
個別に査定依頼するのが「安全」かつ「確実」であると考えます。

 

 

それぞれの不動産会社には強みがある!

不動産会社に個別に査定依頼する場合、何を基準に選ぶべきでしょうか。
それは、やはり各社の「強み」で選ぶべきだと考えます。

 

例えば、都市部に特化した不動産会社では野村不動産アーバンネットが有名です。
「ノムコム」という無料査定サービスを提供しており、机上査定もしっかりとした根拠を
もとにして、正確な査定額を算出してくれます。

 

関東・関西・中部の都市部にマンションを保有しており、ベースとなる査定額を
知りたいのであれば、野村不動産アーバンネット(ノムコム)はおすすめです。

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

また、都市部から離れたエリアであれば、大手不動産会社よりも地元密着型の
不動産会社の方が、独自のネットワークを持っている可能性が高い為、より高く
売却できるケースもあります。

 

いずれにせよ、売却するマンションのエリアによって、そのエリアを得意とする業者が
異なってくるはずなので、しっかりと見極めるようにしましょう。

6: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンション売却の入り口となる「査定」ですが、査定方法や選ぶ不動産会社によって
売却額が大きく異なってくる可能性があります。

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

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