マンション売却は居住中でもOK?内覧の時には部屋を空けるべき?

マンション売却は居住中でもOK?内覧の時には部屋を空けるべき?

マンション売却は居住中でもOK?内覧の時には部屋を空けるべき?

 

現在では、家族構成のライフプランの変化によって、住み替えが珍しくなくなりました。
特に、マンションの場合、戸建てより買い替えやすいこともあり、二度三度買い替える
世帯も割合多くいます。

 

しかし、いざ買い替えたいと思い立った場合に、気になるのが
「自宅マンションを売却したいけど、住みながらでも大丈夫なのか?」
「内覧の時には不在にしておくべき?それとも見学者を迎えるべき?」
といった点ではないでしょうか。

 

そこで、当ページでは、マンションを売却する上でのタイミングや、内覧時の注意点
について詳しく解説したいと思います。

 

 

 

 

1: マンションに居住中でも売却可能か

結論から申し上げると、自宅マンションに住みながら、売却することは可能です。
むしろ、実家が近所であったり賃貸マンション等の仮住まいを確保しない限り、
マンションを売却する大半の方は、住みながら売却活動を進めるはずです。

 

自宅マンションに住みながら、自宅の売却活動を進めることになる場合、
それぞれ次のようなメリット&デメリットが発生します。

 

居住中で売却するメリット

 

居住中で売却するメリットは次の通りです。

 

<居住中で売却するメリット>

  • 内覧者の反応を直接感じることができる
  • 内覧者に物件の魅力をアピールできる
  • 売却活動が長期化しても経費を抑えられる

 

内覧者の反応を直接感じることができる

居住中のマンションの内覧を行う場合、売主は立ち会って見学者を案内することが
可能となるので、見学者の反応を直接確かめることができるメリットがあります。
すると、その見学者とは成約に至らなかったとしても、見学者の反応や感想をもとに
物件のアピールの仕方を変更することができます。例えば、部屋が全体的に暗ければ
照明器具の種類や配置を変えたり、部屋が狭く見えれば荷物をレンタルルーム等に
一時退避させることでスペースを確保し、生活感を失くすなどの対策が取れます。

 

また、見学者の反応がもし好ましい様子であれば、売却価格についての納得感を
確認してその場で値下げ交渉に応じることが可能であったり、または配置されている
家具や家電が欲しければそのまま譲渡することも可能であることを直接伝えることで、
早期に成約させやすくなります。いずれにせよ、見学者の反応を確認しながら、
柔軟に対策を打てるというのは、売却活動においては大きなメリットです。

 

内覧者に物件の魅力をアピールできる

見学者の反応を確認できる点に加えて、もう1つのメリットは見学者に物件の魅力を
直接アピールできることです。物件の内覧に立ち会わない場合、不動産仲介会社の
営業担当者が物件の魅力をアピールすることになりますが、やはり入居者でないと
分からない魅力まではアピールすることができません。例えば、隣人や上下階に住む
住人の情報、深夜帯の騒音は気にならないか、地域活動やマンション内の活動、
共用施設の使い勝手、近所のオススメ散歩コースなどの情報は気になるところです。

 

また、購入希望者と売主がどちらも子育て世代であれば、近所の保育園、小学校、
児童館の情報や、ママさん同士の活動など、「子育てしやすい環境かどうか?」が
決め手になるケースもあります。または、高齢者世帯で夫婦二人で住むのであれば
近所の病院やデイケア施設などの施設情報、シニア世帯の地域活動などの情報
を伝えることができると効果的です。

 

売却活動が長期化しても経費を抑えられる

自宅マンションに住みながら売却活動を進めるメリットとして、活動が長期化したとしても
経費を抑えることができるというメリットがあります。不動産仲介会社との契約を通じて
売却活動を行う場合3ヵ月という期間がひとつの区切りとなりますが、その期間中は
賃貸アパートを借りたりして「空き屋」にする売主もいます。特に、戸建ての場合は、
「空き屋」の状態で売りに出すケースも多い為、どうしても成約するまで余計な経費が
かかってしまいがちです。

 

マンションに住みながらに売り出しを行えば、仲介手数料などの必要経費以外には
さして余計な費用はかかってきませんので、3ヵ月という期間に捕らわれずじっくりと
腰を据えて売却活動に専念することができます。

 

居住中で売却するデメリット

 

一方、居住中で売却するデメリットももちろんあります。

 

<居住中で売却するデメリット>

  • 内覧者が見学に集中しにくい
  • 内覧者に値切り交渉される
  • 内覧者の都合に合わせる必要がある

 

内覧者が見学に集中しにくい

売主が立ち会う場合、内覧者が売主が気になってしまい見学に集中できないケースが
考えられます。中古マンションを購入する場合、内覧者が気にする点として多いのが
「清潔感」や「収納力」です。部屋の掃除が行き届いているこにと加えトイレや風呂場
などの水回りが綺麗であることを確認したり、押し入れやクローゼットの収納力を確認
したいはずです。その際、売主がピッタリと張り付いて言葉多く解説するのを好まない
内覧者もいます。

 

内覧者としては、部屋の隅々までじっくりと時間をかけて見学したいという気持ちが
あるはずですので、物件の解説やアピールするタイミングには最大限注意しましょう。
基本的には、部屋をじっくりと満足するまで見学してもらい、一心地着いたところで
補足的にアピールすると効果的です。

 

内覧者に値切り交渉される

中古マンションを売却する場合、売出価格からの値下げ交渉をほぼ100%されます。
例えば、「即決するので2,980万円から、端数を省いた2,900万円にならないか?」
といった感じです。通常、売主側としては早く売却したいという思いがある為、
その場の勢いにつられて値下げ交渉に応じてしまい、後になって後悔するといった
ケースが少なくありません。基本的に、一度値下げ交渉に応じた後に取消すことは
ご法度とされていますので、冷静に対処しなければなりません。

 

ですから、中古マンションを売却する場合、値切り交渉ありきで考えておく必要があり、
売出価格については値引込で設定しておき、値下げの上限価格についても事前に
決めておくことを推奨します。

 

内覧者の都合に合わせる必要がある

中古マンションの売却活動を始めると、不動産会社を通じて内覧希望の連絡を
受けるようになります。基本的には、土日祝日の内覧希望が圧倒的に多くなる為、
物件の売出期間中は休日のスケジュールを極力白紙にしておきたいものです。
中古物件の場合、住宅情報ポータルサイトやチラシなどの広告媒体を通じて
販売活動を行うことになりますが、掲載期間が長くなれば長くなるほど「売れ残り」
という印象が強くなり売れにくくなりますので、内覧希望の連絡が入った場合には
できる限り応えるのが鉄則です。

 

ですから、不動産仲介会社からの連絡には即座に応答するように心掛けましょう。
内覧希望者への連絡が遅くなってしまうと、他の物件に心変わりされる可能性が
高くなります。もし、直近のスケジュールが確定しているのであれば、あらかじめ
業者に内覧OKである日程を通知しておき、内覧可否を確認する連絡を省く
という手もあります。いずれにせよ、売却のチャンスは可能な限り活かすように
心掛けましょう。

2: 内覧は立ち会う or 部屋を空ける?

 

マンション売却にあたり、売主は内覧時に立ち会う・立ち会わないを選ぶことができます。
但し、不動産会社によっては「モノが無くなった場合の責任が取れない」ため、
売主の不在はNGとしている会社もあります。

 

「立ち会うべきか?部屋を開けるべきか?」どちらが正解かという答えはありませんので
売主の希望で決めると良いでしょう。「自分で物件の魅力を直接アピールしたい!」
という思いがあれば立ち会うのがベターですし、「見学者に変な気を遣わせたくない」
という思いがあればその日は外出するのがベターです。

 

中古マンションを購入する場合、「価格」「エリア」「間取り」などの基本条件はクリアし
内覧は購入するかどうか決断する為の最終ステップになる場合が殆どですので、
立ち会うにせよ立ち会わないにせよ、内覧者が遠慮せずに納得するまで見学させて
あげることが重要です。

 

多くの場合、同エリア内で見学した数件の中古マンションを比較して、最も条件と
フィーリングが良好だった物件が選ばれる訳ですが、短時間しか見学しなかった物件
というのは印象が残りにくく決め手に欠けてしまいがちです。

 

ですから、もし立ち会うのであれば、「時間を気にせずじっくりと見学されて下さい」と
一言添えてあげて、気兼ねなく見学できるシチュエーションを用意してあげましょう。
また、内覧者が何らかの理由により予定時刻より遅刻してきてしまった場合でも、
見学時間を気にさせないような心配りが大切です。

 

加えて、立ち会う場合、ご主人やお子様はその時間には外出しておき、奥様のみが
応対することをオススメします。内覧者が女性の場合、売主の男性がいると水回りや
デリケートな部分をチェックする際に気後れしてしまう可能性があります。また、子供が
小さく騒々しいと、内覧者の気が散ってしまい見学に集中できないかもしれません。

 

いずれにせよ、「お客様をもてなす」という気配りを持って、内覧に望むようにすれば
必要以上にかしこまることはありません。

3: 当サイト管理人が行った試み

 

当サイト管理人は、これまで転勤や家族構成の変化に伴い、マンションを3度に渡り
買い替えた経験があります。その経験の中から、「これは早期の売却に役立った!」
と感じた試みについてご紹介します。

 

※ちなみに、次の3つのコツは最初の物件売却時から3度に渡るまでにお世話になった
ノムコムの営業担当者の方の助言によるものです。

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

<早期売却に役立っだった試み>

  • 部屋の生活感を消す
  • 内覧可能日を担当者に伝えておく
  • 内覧では立ち会わない

 

部屋の生活感を消す

部屋の生活感を消すというのは、マンションをスムーズに売却する上で大変重要です。
部屋が私物でゴチャゴチャしていたり、家主の趣味が色濃く残ってしまっている部屋は
売却するまでに難航する傾向があります。というのも、内覧者はその部屋を見学して
これから自分たちが生活してゆくイメージを膨らませたいのに、イメージを邪魔する物が
散らかっていると「他人の家」というイメージを払拭できなくなる為です。

 

こうした事態を避ける為にも、家具や家電をはじめ撤去できるモノは極力撤去して、
生活感を失くすことが重要です。とはいえ、居住中のマンションを売りに出す場合は、
保管できるスペースは限られますので、「レンタルルーム」の利用をオススメします。
多少の出費はかかりますが、決められた期間内に高値で早期に売却できることを
考えると、「レンタルルーム」を利用した方が売れ残って値下げするよりも経済的です。

 

管理人自身も、初めてのマンション売却では、当初不要なモノを撤去することをせず
掃除だけで済ませてしまいましたが、内覧者が多いわりに中々成約しなかった為、
担当者の助言で思い切って「レンタルルーム」を借りて生活感を失くしたところ、
直後の内覧希望者と成約することができました。

 

内覧可能日を担当者に伝えておく

中古マンションの購入希望者は、土日にまとめて複数物件の見学を行うケースが
多いと言えます。そして、見学して気に入った物件があれば、当時中に即決してしまう
ことも十分に考えられます。ですから、売却のチャンスを潰さない為にも不動産会社の
営業担当者からの内覧希望の連絡にはスムーズに応答することが大切です。

 

マンションを売り出すと、不動産会社から「○月×日に見学希望が入りましたが、
ご都合いかがですか?」といった感じの内覧日程打診の連絡が入ります。もしくは、
稀に当日内覧が可能かどうかを打診する連絡が入ってくることもあります。そのような時、
売主と連絡がつかない(または返答が遅い)為にチャンスを逃すのは非常にもったいない
といえます。ですから、連絡方法は電話だけでなくメールアドレスやSMS等も利用し、
連絡確認も主人だけでなく奥さんも含めるようにすると安心です。

 

または、営業担当者との日程打診連絡については、いちいち応答するのではなく
その月の内覧可能日を事前に伝えておくことをオススメします。そうすれば、担当者と
内覧希望者との間でやりとりは完結しますし、売主側は内覧決定日の連絡を
受けるだけになり手間も減ります。

 

内覧では立ち会わない

個人的には、内覧は立ち会うよりも立ち会わない方が吉と出るような気がします。
自分が内覧者の立場に立ってみると分かりますが、基本的に見学の際にはじっくり
隅から隅までチェックしたいはずです。しかし、売主家族がいると、その存在が気になり
どうしても気が焦ってしまい、見たい箇所をじっくりと確認できなくなります。
また、「できるだけ先入観を持たずに自分の目で物件を確認したい!」と考えている
方も少なくありませんので、よかれと思い伝えた情報がマイナスになる場合もあります。

 

物件の魅力をベストなタイミングで、誤解なく伝える自信があるのであれば別ですが、
基本的には内覧時間中は「自由に見学させる」方が実を結ぶ可能性が高まります。
もし、住人の情報、周辺環境、住んだ感想などのプラス情報を伝えたいのであれば
紙に書いて営業担当者に伝えておくと良いでしょう。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンションの売却は入居中であっても全く問題ありません。
但し、売却活動を開始するにあたっては、物件をより魅力的にアピールする為に、
部屋をキレイにしたりする努力が必要になってきます。

 

ぜひ、できる対策をしっかりと行い、早期かつ高値の売却を目指してください!

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

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