マンションの売却で返済中の住宅ローンを完済できない場合の対策は?

マンションの売却で返済中の住宅ローンを完済できない場合の対策は?

マンションの売却で返済中の住宅ローンを完済できない場合の対策は?

 

マンションを購入する際、大半の人は住宅ローンを組むことになります。
返済期間を20年〜30年といった長期間に設定し、コツコツ返却する予定で
借入したとしても、仕事や生活環境の変化によっては住宅ローンが残っている
状況でマンションを売却することになるケースはあるはずです。

 

そんな時に、一番気になるのは、
「住宅ローンが残っていてもマンションを売却できるのか?」
という点です。

 

そこで、当ページでは、住宅ローンが残っている状況でのマンション売却の可否や、
売却するにあたり知っておくべき情報についてまとめましたので、今後マンションを
売却する予定の方はぜひ参考にしてみてください!

 

 

 

 

1: 住宅ローンが残っていても売却できるケース

 

「住宅ローンが残っていてもマンションを売却できるのか?」といった疑問ですが、
結論から申し上げると、ローンが残っていても問題なく売却することができます。

 

但し、不動産を売却するには、残っているローンを完済して抵当権を抹消する
必要があります。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、その物件の
権利をローンを借入している銀行に提供するといったものです。抵当権が残存
したまま売却することは理論上は可能ですが、買主がマンションを購入後に
売主のローン返済が滞ってしまうと、抵当権が発動しマンションが差し押さえ
られてしまうというリスクがあります。

 

ですから、マンションの売却代金でローンを完済できなかった場合、その残りの
ローンを何らかの手段で補填してあげなくてはならないという訳です。

 

しかし、マンションの売却価格は、購入時の価格を下回るケースの方が
圧倒的に多い為、多くの人は次のいずれかの手段を取り残りのローンを
どうにかする必要があります。

 

  • 自己資金で残債を完済できる
  • 買替ローンや優遇税制を利用する
  • 任意売却で返済を継続する

 

それぞれ詳しくご説明します。

 

自己資金で残債を完済できる

最も理想的なのは、マンションの売却益によってローンを完済できることですが
ローンが残ってしまった場合は自己資金で補填するのが一般的です。
但し、マンションを売却する場合、不動産仲介会社に支払う仲介手数料や
各種事務手数料(印紙税・司法書士報酬など)の少なくない経費が発生
しますので、それらについても考慮して資金を準備しておく必要があります。

 

>【参考】マンション売却にかかる経費は?

 

買替ローンや優遇税制を利用する

古いマンションを手放して、新しいマンションを購入する方も多いと思います。
そのような場合は、買替えローン(住替えローン)を利用すればローンの残債が
あったとしてもマンションを売却することが可能です。大手の銀行であれば
買替ローンの内容が充実していますので、住宅ローン金利を優遇してくれる
こともあります。但し、新たに購入する物件の担保価値が重要となります。

 

また、マンションを売却することで損失を被る場合は、住民税や所得税から
損失分を控除できる優遇税制の仕組みもありますのでぜひ利用しましょう。
これらの買替ローンと優遇制をうまく活用すれば、ローンの残債があっても
あまり痛手を被らずに済みます。

 

任意売却で返済を継続する

住宅ローン返済が既に滞っている場合は、「任意売却」という手段もあります。
任意売却では、ローンを借入している金融機関と交渉して、ローンを残したまま
抵当権を抹消してもらい売却する方法です。金融機関との交渉次第では
ローンの残債を減額してもらうことも可能となっています。但し、任意売却は
ローンを延滞していることが前提であり、銀行側に認めてもらう必要があります。

 

任意売却は通常の売却方法に比べて売却価格が下がってしまいますし、
売却益で返しきれなかった分は、引き続き返済を継続しなくてはなりません。
また、任意売却することで事故情報が個人信用情報の履歴に載ってしまう為
新たにローンを組んだり、クレジットカードの作成ができなくなります。
つまり、メリットよりもデメリットの方が圧倒的に多い為、任意売却はやむを得ない
場合の最後の手段としておきたいところです。

 

任意売却は自己判断ではできない!

住宅ローンを借入する際に、通常は連帯保証人を立てることになります。
任意売却で返しきれなかった分の残債については、引き続き借入した本人と
連帯保証人に引き継がれますので、任意売却には連帯保証人の承認を
得る必要があります。

2: マンションを売却するにはお金がかかる

 

マンションを売却する際に気にすべきことは、住宅ローンの残債だけではありません。
マンションを売却するにあたって、最も大きな出費となるのが不動産仲介業者に
支払うことになる「仲介手数料」です。

 

>【参考】マンション売却にかかる手数料は?

 

仲介手数料はどれくらいかかる?

 

「仲介手数料」の金額は次の計算式によって算出することができます。

 

<仲介手数料の計算式>

 

仲介手数料=物件価格×3%+6万円(+消費税)

 

この計算式によると、例えば次の価格帯の物件の仲介手数料は
次のような感じとなります。

 

2,500万円の物件 87万4,800円(+消費税)
3,000万円の物件 103万6,800円(+消費税)
4,000万円の物件 136万800円(+消費税)
5,000万円の物件 168万4,800円(+消費税)

 

上記の通り、例えば3,000万円の価格で売却できたとしたら、
不動産仲介業者に支払うことになる手数料は約100万円となります。
但し、この金額はあくまで上限額となっていますので、業者によって設定価格が
異なっていたり、キャンペーン等によって手数料を割引するケースもあります。

 

いずれにせよ、決して安い金額ではないということが分かります。

 

仲介手数料以外は何がある?

 

また、仲介手数料以外にもかかる諸費用もあります。
一般的には、次のような経費が物件売却時に必要となってきます。

 

登記費用(必須) 1,000円
司法書士報酬(必須) 1万〜3万円
印紙税(必須) 2万円〜
繰上返済手数料(必須) 無料〜数万円
譲渡所得税 売却利益による
広告活動費(任意) 無料〜数万円
インスペクション(任意) 5万〜10万円
リフォーム(任意) 30万〜100万円
ステージング(任意) 3万〜10万円

 

インスペクション、リフォーム、ステージングといった費用については、
自己判断のもとに行う処置ですので、あくまでも「任意」となっていますが、
一定期間の間に「高く」「早く」売却したいのであれば、これらの処置もぜひ
実施しておきたいところです。

3: 相談をするなら「銀行」か「不動産会社」か

 

住宅ローンが残っている状態でマンションの売却を考える場合、まずすべきことは
「売却するマンションがいくらほどで売れるのか?」といった売却価格の目安を
知っておくことです。

 

住宅ローンの残債を完済できるできないに拘らず、まずは自身の所有する物件が
どれくらいの価値があり、どれくらいの価格で売却できそうか?といった事実を把握
しておかないと、銀行に相談することもできません。

 

その為には、不動産仲介会社を通して、所有物件の目安となる「査定額」を算出
してもらうところからスタートしましょう。

 

どの不動産仲介会社に査定してもらうべきか?

最近では、不動産仲介会社のホームページから、物件情報を入力送信すると、
おおよその査定額を算出してくれる「机上査定」から始めるのが一般的です。
その後、精緻な見積もりが欲しい場合は、実際に物件を訪問してもらって
査定してもらう「訪問査定」へと進むのが通例となっています。

 

「机上査定」であれば、殆どの大手不動産仲介会社が対応していますので、
まずは最初の第一歩として大手業者のどこか2〜3社に物件情報をもとに
査定してもらい、おおよその概算見積もりを受け取ることをおススメします。

 

その際、不動産会社の選び方としては次のような基準を持つと良いでしょう。

 

<大手業者の選択基準>

  • 地方在住 → 全国展開型の業者
  • 都市部在住 → 都市部特化型業者

 

大手不動産仲介業者は、上記の2つに分類することができます。
特に都市部に中古マンションを所有している方は、都市部特化型業者を選んだ方が
情報量や投資しているコストも大きい為、有利に売却できる可能性が高いです。

 

例えば、当サイト管理人の場合、東京都内のファミリー世帯向け中古マンションを
都市部特化型の「野村不動産アーバンネット」のノムコムという机上査定サービスを
通じて、おおよその売却価格を把握することから始めました。

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

家族構成やライフスタイルの変化によって、マンションを買い替えることは普通の時代と
なりました。それに伴い、不動産会社や銀行も、買替向け世帯をターゲットとしたプランを
整備するようになり、住宅ローン返済中の方であっても物件を売却しやすくなりました。

 

2020年東京オリンピックが迫るにつれ、東京都内の中古マンションの需要は全体として
高まってきていますので、これから売却を考えている方によっては追い風となるのでは
ないでしょうか。

 

ぜひ、有利な条件で満足のゆく売却を目指してください!(^ ^)

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

 

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