マンションを早く&高く売却するコツは? - 住まいのイロハ

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マンションを「早く」かつ「高く」売却するコツは?

 

マンション売却の場合、大半の人は可能な限り「早く」かつ「高く」売りたいのが
本音だと思われます。その為には、不動産会社選びから、売出前の準備など
知っておくべきことが多くあります。

 

そこで当ページでは、マンションを「早く」かつ「高く」売る為のコツをご紹介します。

 

 

 

 

1: 不動産会社選びは慎重に!

 

マンションを「早く」かつ「高く」売却するには、仲介する不動産会社選びが最重要です。
不動産会社には全国エリアを守備範囲としている大手から、地元密着型の中小、
都市部の物件のみ扱っている特化型など多くの業者が存在します。

 

不動産会社はパートナー!

 

不動産会社の役割は、マンションの調査、売出前の準備、売出期間中のフォロー、
売却後の決済手続きなど多岐に渡ります。マンションは売出から成約するまでに
おおよそ1ヵ月〜3ヵ月程かかると言われており、いわばパートナーです。

 

その為、売主の立場に寄り添って、早く売れる為にアドバイスやフォローを
熱心にしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。自分にとってベストな
不動産会社を選ぶには、机上査定や訪問査定の際に「ノウハウは十分か?」
「対応は真摯か?」といった点を自身の目で確認するのが一番です。

 

机上査定からスタート!

大手の不動産会社では、インターネット経由で机上査定を依頼することができます。
机上査定とは、物件情報(築年数・立地・階数・向き・周辺環境など)に基づいて、
不動産会社が妥当だと考えて算出する相場価格のことです。

 

あくまで「相場価格」となっている為、正確な売出価格を決めるには、査定担当者が
訪問査定を通じてマンション内部や周辺環境を調査する必要があります。

 

「机上査定がどのようなものか?」「どういった報告書が届くのか?」といった疑問に
ついては、下記ページ(机上査定による査定結果)で詳しく報告していますので、
合わせて参考にしてみてください。

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

机上査定は2〜3社に依頼する!

最近では、一括査定サイトを利用することで数十社に同時査定を依頼することが
可能ですが、「営業電話が頻繁に来る」「大げさな査定額を提示して集客する」
「個人情報が流用されるリスク」などデメリットの方が多い為、あまり推奨しません。

 

また、不動産会社の売主に対する力の入れ具合も、一括サイトのような複数社に
「1対多」で依頼する形式よりも、個別査定のように「1対1」で依頼する形式の方が
上回る傾向にあります。

 

ですから、不動産会社を2〜3社ピックアップして査定依頼し、「安心」かつ「確実」に
査定結果を受け取ることを推奨します。机上査定で把握しておくべき物件情報は、
「面積、間取り、築年数」の3点となりますので事前に確認しておきましょう。

 

机上査定後は訪問査定!

机上査定の結果を受けて、査定額にある程度納得したら訪問査定を受けます。
訪問査定ではマンションの状態や周辺環境から、詳しい調査を行います。
場合によっては、住宅診断士によるインスペクション(物件の健康診断)を同時に
行い、欠陥を洗い出して補修・修繕を行うケースもあります。

 

訪問査定完了後、売却希望額や売却時期を加味しながら売出価格を決め、
正式に媒介契約を結び、売却までのパートナーとなってもらいます。
物件が売れ残ってしまった場合のプラン(不動産会社の買取、期間延長など)
についても契約時にしっかりと確認しておくようにしましょう。

 

2: 売出前の準備

 

不動産会社との媒介契約成立後、売出に向けての宣伝活動を行ってくれます。
宣伝活動の中身としては、スーモやホームズ等の住宅情報ポータルサイトへの掲載、
チラシやDM等の作成、不動産会社HPへの掲載などが一般的です。

 

住宅情報ポータルサイトへの掲載費用は安くない為、不動産会社によっては掲載を
しない場合もありますが、最近のユーザーはポータルサイトで物件を検索するケースが
大半ですので、集客効果を高める為にもぜひ利用してもらいところです。

 

媒介契約を結ぶ前に、不動産会社に「宣伝活動にポータルサイトは利用するか?」
「どのポータルサイトへ掲載するのか?」といった点について必ず確認しましょう。

 

売り主側でできること

 

マンション売出しにあたって、不動産会社が各種手続きをおこなってくれます。
一方で、売り主側でもマンションを売れやすくする為にできることがあります。

 

<売り主側でできること>

  • 補修・修繕
  • 写真の提供
  • 部屋の清掃・整理

 

補修・修繕

マンションをできる限り高く売却する為には、欠陥・破損の修繕が必須です。
その為には、インスペクションと呼ばれる住宅診断士による健康診断を受けて
修繕を特定することが重要です。インスペクションそのものは任意となっており、
費用負担が発生する為(5〜10万円)、省略してしまう売主も多いですが
物件の価値を挙げる為にもぜひ実施しておくべきです。

 

マンションの部屋は構造上、コンクリートや配管の状態を自分でチェックすることが
難しい為、住宅診断士が特殊な機材を使用して確認することになります。
欠陥を修繕することによって、プロフェッショナルによるお墨付きを得たという事実が
売出の際のアピール材料にもなり、売却成立後のクレーム防止にも繋がります。

 

写真の提供

マンションを売れやすくする為には、広告媒体に掲載する写真が非常に重要ですので
購入希望者が、ぜひとも見学したくなるような写真を乗せるようにしましょう。
不動産会社に提供する写真としては、「新築購入時の写真(保存してあれば)」
「晴れの昼間に各部屋」「キッチン・浴室・駐車場」「周辺環境」などが一般的です。

 

写真を撮る際も、できる限り高画質(1000万画素〜2000万画素)で、広角レンズを
使用して撮影すると、実際以上に部屋が広くキレイに見えます。また、もし部屋が狭い
場合は、縦に写真を撮ることで狭さに注目しづらくなります。

 

部屋の清掃・整理

マンション内覧の予約が入ったら、部屋の清掃・整理を徹底して行うようにしましょう。
室内に置いてある荷物は、クローゼットにしまうかレンタルスペースに移動するかして
可能な限り撤去することで生活感をなくすことがポイントです。

 

また、お風呂場やトイレ、洗濯機周り、キッチンなどの水回りは見学者が気にする箇所
なので、清掃は特に丹念に行いましょう。加えて、臭いについても注意しましょう。
普段から住み慣れた人は気が付きにくいですが、家には独自の臭いがあるものです。
特に、タバコを吸う居住者がいる場合は、内覧数日前から十分な換気を行いましょう。
換気後は、香りの強くないフレグランスを玄関やリビングに設置すると効果的です。

3: 売出中に売主側ができること

 

マンション売出開始後は、売り主ができることは多くありません。
基本的に、内覧の予約が入ったら、当日に見学者の為に準備をします。

 

内覧日の準備

 

内覧日当日に準備することとしては、次の通りです。

 

<内覧日に行うこと>

  • 各部屋の電気をつけておく
  • スリッパを準備する
  • 水回りの再確認
  • 換気をしておく
  • 外出する

 

基本的には、お客様を出迎える準備をしておけば十分です。

 

内覧は立ち会わない方がベター!

内覧では、見学者が気を遣わずに自由に内覧する為にも、立ち会わない方が
ベターだとされています。特に、見学者が女性の場合、売主の男性がいると、
落ち着いてチェックできないことが多いようです。

 

もし、物件に対して出た質問は、不動産会社の担当者を通じて回答すれば
問題ありません。買主としては「何で売りに出したのか?」「隣人はどんな人か?」
と気になる点が挙がるはずですが、その場で立ち会って答える必要はありません。

 

内覧は、物件を購入するかどうかの決め手になるアクションですので、よかれと思って
立ち会って悪い印象を与えてしまうことは極力避けたいものです。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンションの媒介契約は通常3ヵ月がとなっています。
3ヵ月以上経って売れ残ってしまった場合、不動産会社との媒介契約を
延長するか、他の不動産会社と再契約する、また価格を値下げするなどの
対処を取ることになります。

 

しかし、可能であれば最初に設定した金額で売却したいのが人情ですので、
売れる可能性をアップさせる為にも、紹介したポイントをぜひ実践してみてください!

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

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