マンション売却の為に広告費用を売主が負担することはある?

マンション売却の為に広告費用を売主が負担することはある?

マンション売却の為に広告費用を売主が負担することはある?

 

マンションを売却する場合、まずは販売活動を代行してくれる不動産仲介会社と
媒介契約することになります。契約後、業者は広告媒体を利用して物件情報を
公開し購入希望者へのアピール活動を進めます。これが広告活動です。

 

当ページでは、そんな広告活動に関して

 

「広告費用は誰が負担するのか?」
「広告活動としてどんな媒体を利用するのか?」
「広告活動による効果を高めるために売主ができることは?」

 

といった疑問点について、詳しく解説していきたいと思います。

 

 

 

1: 広告費用は誰が負担するのか

 

物件の広告活動として、チラシ作成やポスティング、住宅情報サイトへの掲載など
様々な手段がありますが、これを活用するには当然費用が発生します。

 

広告費は不動産会社側が負担

 

これらの広告費用は、原則的に不動産仲介会社が負担することになっています。
不動産仲介会社は、売却取引成立後に売主から成功報酬として仲介手数料を
受け取ることになりますが、この仲介手数料以外には原則報酬を受け取ることは
できません。(宅建業法より)

 

媒介契約締結時に、こうした広告活動に関する費用の説明があるはずですが、
もし大手の不動産会社などではなく、実績や評判をあまり聞かない不動産会社と
契約を結ぶ場合は、キッチリと書面やメールの文面に残するようにすると安心です。

 

売主側が負担する例外ケース

広告活動は不動産仲介会社が原則負担することになりますが、例外が2つあります。
1つは、「宣伝力をより高める為に、特別に依頼した場合の広告」の場合です。
例えば、知名度のある全国版新聞への広告掲載や、テレビコマーシャルや雑誌等
メディアへ掲載する場合などです。このような場合、仲介手数料とは別に業者より
実費請求されることになります。

 

もう1つが「媒介契約期間内での一方的な契約解除」の場合です。
不動産仲介会社との媒介契約期間は、通常3ヵ月となっています。この期間中に
売主側の都合によって契約を解除した場合、それまでにかけた宣伝活動費が無駄に
なってしまう為、その分の広告費が請求されることが稀にあります。もちろん正当な
理由によって契約解除を行う場合は、広告費の請求が発生することはありません。

 

広告費は仲介手数料から捻出される

ちなみに、不動産仲介会社が負担する広告費は、報酬として受け取る仲介手数料
から捻出されることになります。つまり、宣伝にかける広告費用が少なければ少ない程
利益が大きくなりますので、中には広告費用をケチる業者がいることも確かです。
特に、宣伝効果の高いスーモやHOMEsなどの大手住宅情報サイトへの掲載費用は
高額となりますので、媒介契約前にこのようなネット媒体を利用するかどうかのチェックも
行っておきたいところです。

 

>【参考】売却にかかる仲介手数料とは?

2: 広告活動として利用する媒体

 

広告活動費用は業者負担となるため、どの媒体を利用して宣伝するかは業者側が
決めるのが通例となっており、もちろん宣伝媒体によって効果が大きく異なります。

 

不動産会社が使う主な宣伝媒体

 

不動産仲介会社が利用する主な宣伝媒体は次の通りです。

 

<不動産会社が使う主な宣伝媒体>

  • レインズに登録(必須)
  • 不動産会社が店頭・ハガキで紹介
  • 折り込み広告・ポスティング
  • 住宅情報サイト
  • 現地看板での宣伝

 

レインズに登録(必須)

不動産仲介会社が、宣言活動としてまず最初に行うのが「レインズ」への登録です。
「レインズ」とは、Real Estate Information Network Systemの頭文字を繋げた略称
であり、不動産会社が物件情報を共有することを目的とした大規模データベースです。
このレインズに物件情報が登録されることで、全国の不動産会社が該当の物件を
購入希望者(買主)へ紹介します。物件が売却されると、売主と契約した業者は
売主から仲介手数料を受け取ることになり、買主へ物件を紹介した業者も買主から
仲介手数料を受けることになります。

 

囲い込みに要注意!

不動産会社と媒介契約を結んだ場合、レインズへの登録が義務化されています。
レインズへ登録することで、より多くの不動産会社の目に触れることになる為、
早く売れる可能性が高まるので売主側としては嬉しいですが、業者側としては
レインズへの登録をせずに、購入希望者も自分で見つけてきて成約させた方が、
買主側からも手数料が受け取れるため利益が2倍になります。しかし、この行為は
「囲い込み」と呼ばれる立派な違反行為です。もし、内覧希望者が媒介契約を
結んだ業者のみから頻繁に紹介される場合は、「囲い込み」を行っている可能性も
ありますので注意しましょう。

 

不動産会社が店頭・ハガキで紹介

店舗を運営している不動産会社であれば、店頭で物件情報を掲載できます。
顧客の中には、条件の良い物件が出てきた場合には個人的に紹介てほしい方や
ダイレクトメールに反応して成約に至る方もいますので、案外バカにできません。

 

折り込み広告・ポスティング

新聞の折り込み広告や、ポスティングによって宣伝する業者も中にはいます。
チラシは配布エリアを考えないと効果が薄いですが、購入希望者層が住んでいそうな
エリアに限定して配布すると、高い効果を得ることのできる媒体です。

 

現地看板での宣伝

新築・中古に拘らず、売出中物件の看板を見かけたことはないでしょうか。
また、現地物件近くでプラカードを掲げて立っている人を見かけたことはないでしょうか。
この宣伝方法は、物件の宣伝になるだけでなく、不動産会社の宣伝にもなる為、
割合多くの不動産会社が行っている手法です。但し、この方法は違法な場合もあり、
あまりよく思わない方も多くなってきてる為、最近では減少してきました。

 

住宅情報サイト

インターネットが主流の現在、最も効果的なアピール方法といえば住宅情報サイトへの
物件情報の掲載です。特にスーモやホームズ、アットホーム等の大手ポータルサイトへ
掲載すると、高い集客効果が見込まれます。また、中古マンションを購入する層は、
住宅情報サイトを活用する傾向が特に強く、検索条件で「価格帯」「エリア」「築年数」
「間取り」などの外せない条件を絞り、検索結果にヒットした物件をいくつか内覧して、
気に行った物件の中から選ぶといったケースが王道です。

 

不動産広告で禁止されるNGワード

不動産広告では、他業種では一般的に使用されているワードの使用が禁止されている
ケースが多く、物件を大げさに誇張するワードは基本NGとなっています。

 

例えば、次のようなワードは広告に使用することができません。

 

全く手落ちがないこと意味する用語 → 完全、完璧、絶対、万全等
他よりも優位たつことを意味する用語 → 日本一、日本初、業界一等
数ある中から選別されたことを意味する用語 → 特選、厳選等
最上級を意味する用語 → 最高、最高級、特級等
著しく安いという印象を与える用語 → 掘出、格安、破格、激安等

 

購入希望者へ訴えかける広告の特徴

「不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果」というスーモやHOMEsなどの
住宅情報サイトを利用して物件を購入したユーザーを対象にしたアンケート調査結果
があります。この調査結果から、購入希望者が求める情報が見えてきます。

 

 

この調査結果から、購入時に重視するポイントとして高かったのは次の2点でした。

 

  • 物件の掲載写真が多い
  • マイナス情報も掲載している

 

物件の掲載写真が多い

購入希望者が、最初に物件の良しあしを判断できる情報は「写真」のみです。
ですから、写真の掲載数が多ければ多い程、実際の部屋をイメージできますので
もし契約した不動産会社がポータルサイトを使用して広告活動を行うのであれば
写真素材は惜しみなく提供するようしましょう。もし、写真を撮るのが苦手であったり
上手に写真を撮りたいのであればプロのカメラマンに依頼するのも手です。

 

マイナス情報も掲載している

また、プラス情報ばかり掲載されていると、逆に知りたくなるのがマイナス情報です。
どんなに好条件の物件であったとしても、やはり1つはマイナスポイントがあるはずです。
そのマイナスポイントを掲載して、その物件に関する真実を伝えることによって、

 

購入希望者の納得感を引き出すことができます。「築年数」や「間取り」などの
数字によって判明してしまうマイナスポイントは隠しようがありませんが、後になって
マイナスポイントとして判明して印象を下げるような点は、前もって伝えておくと
売却に至るまでの時間を結果的に短くすることができるはずです。

3: 一括査定経由だと宣伝に力を入れてくれない?

 

マンションを売却する際、まずは不動産仲介会社に「査定」を依頼することになります。
この「査定」には、物件情報からおおよその売却額を算出する「机上査定」と
実際に物件を訪問して正確な売却額を算出する「訪問査定」の2つがあります。

 

最近、ちまたでは複数の不動産仲介会社にまとめて「机上査定」を依頼できる
一括査定が流行りとなってますが一括査定はデメリットも多いので注意が必要です。

 

>【参考】一括査定より個別査定が安全な訳は?

 

特に、最大のデメリットは一括査定経由で不動産会社に査定を依頼すると
媒介契約を締結した後に、宣伝活動に力を入れてくれない可能性があります。

 

というのも、不動産会社側のとしては、同時に査定依頼された会社のうちの1社
な訳ですから、広告活動にコストを投じても、その分の旨みを得られない可能性が
高い為です。。ですから、もし広告活動に最大限の力を投じてほしいのであれば、
各社に個別に査定依頼し、一本釣りした方が望ましいといえます。

 

当サイト管理人が利用した、都市部の中古マンションを中心に取り扱っている
野村不動産アーバンネットが運営する「ノムコム」の机上査定では、こちらが提供した
物件情報をもとに、根拠や算出方法のしっかりとした査定を行ってくれますので
まずはベースとなる査定額を知りたい方にはおススメです。

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンションを早期かつ高値で売却する為には、効果的な広告活動が必要です。
広告活動は各社の方針によって、使用する広告媒体が異なっていますので、
媒介契約を結ぶ前に「どんな広告媒体を使って活動してくれるのか?」といった
点については必ず確認するようにしましょう。

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

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