マンション売却における買取保証は本当に安心か? - 住まいのイロハ

マンション売却における買取保証は本当に安心か? - 住まいのイロハ

マンション売却における買取保証は本当に安心か?

 

マンションの売却方法には2つあります。1つは不動産会社に「仲介」してもらい第三者に
売却する方法、もう1つは不動産会社に「買取」を保証してもらう方法です。
この買取保証システムは、物件が売れ残った場合の心配を失くすことができる嬉しい
システムですが、その反面で売手にとってデメリットも当然あります。

 

そこで、当ページでは、この不動産会社による買取保証システムについて、

 

「買取保証の仕組み」
「買取保証のメリット&デメリット」
「買取保証に向いている物件の特徴」

 

といった疑問点を詳しく解説したいと思います。

 

 

 

 

1: 買取保証の仕組み

 

買取保証システムは、売出物件が媒介契約期日を過ぎても売れない場合、
不動産仲介会社があらかじめ決めておいた価格で買取してくれるサービスであり、
物件売却における「保険」のようなものです。

 

買取保証システムは、もともと東急リバブルが業界で先んじて導入した仕組みですが、
今では多くの不動産会社が取り入れるようになりました。業者は売れ残った物件を
買取った後、リフォームやリノベーションを施して再販売という形で売りに出します。
もちろん、キッチリ利益が生まれるような高値で再販売することになりますので、
不動産会社が損を被るということは通常ありえません。

 

いくらで買い取ってくれるのか?

東急リバブルの例を挙げると、最高で査定価格の90%程で買取を保証してくれます。
例えば、査定価格が3,000万円で仲介契約期間が6ヵ月であったとした場合、
2回に値下げを行っても売却できず、そのまま契約期間が終了すると、2,700万円での
買取ということになります。

 

売り出し開始価格 3,450万円
値下げ1回目 3,150万円
値下げ2回目 2,850万円
契約期間終了 2,700万円

 

買取保証の条件

買取保証システムを利用する為には、不動産会社が指定する条件を満たして
居る必要があります。例えば、一般的によく見られる条件は次のとおりです。

 

買取保証システムの利用条件

  • 専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んでいる
  • 物件の専有面積が30平米以上
  • 物件の築年数が30年以内

 

この買取保証が利用できるか否かで、売却スケジュールの組み立て方や、新居購入の
資金繰り方法などが大きく異なってきます。もし、物件が売れ残る可能性に不安を
感じる場合は、セーフティーネットとして利用を推奨します。

2: 買取保証のメリット&デメリット

 

マンションの売却時に安心の「買取保証」というシステム。
売却希望者にとってはメリットの多い仕組みですが、デメリットも当然あります。
それらの点について詳しく解説します。

 

買取保証のメリット

 

買取保証のメリットは、主に次の5つです。

 

買取保証のメリット

  • 期限内に必ず現金を受け取れる
  • 媒介契約を延長する必要がなくなる
  • 売却後の瑕疵担保責任を取る必要なし
  • 仲介手数料が無料となる
  • 住宅ローンの債務交渉を代行してくれる

 

期限内に必ず現金を受け取れる

買取保証システムを利用すると、契約期間終了時には必ず売却完了となりますので、
最低でも買取保証額は手に入ることになります。また、買取では不動産会社からの
支払い方法は現金一括が原則となりますので、入用の方にはありがたいかと思います。

 

媒介契約を延長する必要がなくなる

媒介契約期間は、通常3ヵ月〜6ヵ月の間で設定するのがスタンダードとなっています。
もし、この期間内で売却できなかった場合は、通常契約延長ということになるのですが、
買取保証システムを利用すると契約延長がありませんので、売却スケジュールが
明確になります。ですから、売却後の引っ越しや、新居の購入計画も先んじて
詰めておくことができます。

 

売却後の瑕疵担保責任を取る必要なし

通常、不動産会社を仲介して第三者にマンションを売却した場合、もし売却後に
欠陥や破損などが見つかれば、売主が自己負担で修繕しなければなりません。
しかし、不動産会社に買い取ってもらった場合は、この瑕疵担保責任を負う必要が
無くなり、欠陥が見つかったとしても、業者が費用を負担することになります。
ですから、物件売却後のクレームに怯えることなく安心して取引を終えられます。

 

仲介手数料が無料となる

仲介手数料が発生するケースとは、売主が不動産会社を通じて第三者に物件を
売却した場合です。不動産会社による直接買取の場合、「仲介」がなくなる為、
不動産会社に本来支払うことになる仲介手数料が無料となります。
仲介手数料は、物件売却に伴う費用として最も負担が大きい部分である為、
仲介手数料が浮くというのは、売主にとっては非常にありがたいのではないでしょうか。

 

住宅ローンの債務交渉を代行してくれる

通常、住宅ローンの残債が残っている場合、買主からの購入費用を充当することで
完済して抵当を外すことができます。しかし、買取による金額で完済できなかった場合
抵当が外れずに売却できなくなってしまうリスクがあります。そんな時に、買取保証で
不動産会社が物件を買い取った場合、不動産会社自ら住宅ローンを借入している
金融機関との交渉を代行してくれます。

 

買取保証のデメリット

 

一方、買取保証のデメリットは、主に次の3つです。

 

買取保証のデメリット

  • 売却金額が低めになってしまう
  • 売出価格が低いと買取価格も低くなる
  • 広告活動に力を入れてくれなくなる可能性がある

 

売却金額が低めになってしまう

買取保証システムを利用する上での最大のデメリットは、売却金額が低くなることです。
できる限り高値で物件を売却するには、やはり最初の売出価格から値下げをせずに
早期に売ってしまうことが肝心です。買取保証システムでの買値は、売り出し価格の
7〜8割がいいところとなりますので、仲介による売却価格に比べると数百万円以上は
安くなることを覚悟しておく必要があります。

 

売出価格が低いと買取価格も低くなる

買取保証による価格は、あらかじめ「売出価格の○%」といった具合に不動産会社と
合意を取っておきます。その為、売出価格がそもそも低く設定されると、買取保証による
買取価格も当然低くなってしまいます。かといって、売出価格をあまりにも高値にすると
購入希望者がなかなか現れなくなりますので、売出価格はバランスが重要です。

 

広告活動に力を入れてくれなくなる可能性がある

不動産会社側としては、売却成約後に受け取る仲介手数料が主な利益となりますが
場合によっては物件を直接買い取って、リフォームした後に再販売をかけた方が、
旨みが大きいケースもあります。そんな時は、広告活動をあまり熱心に行ってくれない
可能性も無きにしも非ずです。もし、営業担当者の活動姿勢があまりにもヒドイ場合は
早急に契約を解除するか、担当変更を申し出るようにしましょう。

3: 買取保証に向いている物件の特徴

 

買取保証システムは、物件が売れ残るリスクを排除できる素晴らしいサービスですが、
人気のある物件であれば利用する必要はありません。それでは、買取保証システムを
利用した方がよいのはどんなタイプの物件なのでしょうか。

 

結論から申し上げると、それは当然「売れ残る可能性の高い物件」です。
例えば、次のような特徴を持つマンションは、売れ残る可能性が高くなるため、
買取保証システムを利用した方が、結果的に「吉」と出そうです。

 

買取保証システムを利用すべき物件

  • 駅から遠くアクセスが悪い
  • ファミリー&単身世帯にも人気のないエリア
  • 築年数が長く設備も古い

 

近年、戸建て・マンションにかかわらず中古物件が供給過剰気味となっています。
特に、郊外などの利便性の悪いエリアでは、空き屋や空き室が目立つようになり、
借り手が付かないのが現状となっています。

 

特に、ファミリー世帯をメインターゲットとしている3LDK以上の間取りの分譲マンションは
アクセスや周辺環境の良さなど特別なアピールポイントを持っていないと、売却までに
苦戦する可能性が高いと言えます。

 

そのような場合は、あらかじめ買取保証システムを利用した方が安心です。
むしろ需要の低いエリアに存在する分譲マンションは、不動産会社に託して
売却してもらった方が、売主も業者もWin-Winとなります。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンションを売却するにあたり、誰しもが「満足ゆく値段で、期間内に売れるかな?」
といったことを心配するかと思います。もし、物件が売れ残ることが心配であったり、
現金が早急に必要な場合は、迷わず買取保証システムを利用すると良いでしょう。

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

トップへ戻る