マンション売却における不動産仲介業者の正しい選び方は?

マンション売却における不動産仲介業者の正しい選び方は?

マンション売却における不動産仲介業者の正しい選び方は?

 

マンションを売却するにあたって、どの不動産仲介会社に依頼するかは非常に
に重要となってきます。というのも、依頼する業者によって売却希望物件を
期間内に満足ゆく価格で売れるかどうかが左右される為です。

 

そこで、当ページでは、当サイト管理人の実体験をふまえて

 

「不動産仲介業者を選ぶべきポイントは?」
「机上査定でチェックすべきポイントは?」
「訪問査定でチェックすべきポイントは?」
「一括査定って実際どんな感じなの?」

 

といった気になる点について余すことなく解説したいと思います。

 

当ページの情報が、マンション売却に役立てば幸いです。

 

 

 

 

1: 不動産仲介会社のチェックポイント

 

不動産仲介会社を選ぶ際には、いくつかのチェックポイントがあります。

 

不動産仲介会社の基本情報をチェック!

 

まずは不動産仲介会社の基本情報をチェックしましょう。

 

<基本情報のチェックポイント>

  • 免許番号(営業年数)の確認
  • 行政処分の有無の確認
  • 会社の担当エリアの確認
  • 知名度・実績の確認

 

免許番号(営業年数)の確認

不動産売買における物件の仲介では、業務を行う上で免許が必要となります。
通常、不動産仲介業者のホームページでは取得している免許番号を掲載
している業者が殆どですが、その番号が確かに国によって発行された番号
であるか確認する為には国土交通省のホームページでチェックします。

 

国土交通省HPにアクセスし、商号または名称のところに会社名を入れて
検索を実行すると、検索結果に次のように免許証番号が表示されます。

 

 

免許証番号:(○○)第△△△△△号

 

免許証番号のカッコ内の数字は、この免許証が更新された回数です。
更新頻度は平成8年3月までは3年ごと、それ以降は5年後となるので
この回数が多い程営業年数が長い会社ということが分かります。
但し、営業年数が長ければ、それだけ実績が豊富という訳でもない為
あくまで1つの目安として捉えておきたいところです。

 

行政処分の有無の確認

不動産会社が、何らかの違反により行政処分を受けている可能性もあります。
それをチェックするには、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトにアクセスし
該当する会社を検索すると、処分を受けていた履歴がある場合は検索結果に
ヒットします。但し、通常はここまでやる必要はないかもしれません。

 

会社の担当エリアの確認

仲介を依頼する不動産仲介会社がカバーするエリアについては事前に確認
しておくようにしましょう。全国展開している大手不動産仲介業者の中でも
一部地域によっては営業エリア外となっているケースも多々あります。
ですから、まずはご自身が売却する予定の物件の住所地が、目星を
付けた業者の担当エリア内であることを確認しておきましょう。

 

知名度・実績の確認

地元の中小不動産会社に比べると、大手不動産仲介会社はこれまでの
利用者数も圧倒的に多い為、口コミ情報がネット上に出回っています。
利用者の声を事前に確認しておくことで、その会社のある程度の実態を
把握しておくことができるので、媒介契約前に不安を和らげておくことが
できるでしょう。但し、不動産会社によっては口コミ情報がヤラセの場合も
少なからずありますので、あくまで参考情報として捉えておきましょう。

 

迷ったら大手不動産会社を選べばOK!

不動産仲介会社のタイプとしては、全国展開している大手不動産業者と
地元で個人経営している中小不動産業者の2タイプが存在します。
基本的に、中古マンションの物件情報であれば、大手不動産業者は
担当エリア内であれば把握しているはずなので、大手不動産業者を
選んでおいて問題ないと考えます。

 

特に、都市部の中古マンションは近年需要が高まっていますので、
大手のポータルサイト(スーモ・HOMEsなど)に掲載することのできる
大手不動産業者を選んでおけば、広告活動を十二分に実行して
くれますので、スムーズに売却活動が進められると考えます。

2: 机上査定でのチェックポイント

 

近年、マンションを売却する流れとして、インターネットを通じて利用できる「机上査定」が
主流となっています。「机上査定」では、不動産仲介会社の営業担当者が、入力送信
されてきた物件情報をもとに、おおよその概算売却価格を算出するというものです。

 

入力情報としては、立地、間取り、築年数などの基本情報を分かる範囲で
入力するだけで大した手間もとられないので安心です。

 

業者によって査定額に差が生じる理由

机上査定では、売主から送信されてきた情報と、不動産仲介会社が独自に保有している
マンション情報をもとに査定することになる訳ですが、机上査定と言えども依頼する業者
によって査定額にだいぶ差が生じます。

 

その理由としては、主に次のようなケースが考えられます。

 

<査定額に差が生じる理由>

  • 営業担当者の見積もりスキルの差
  • 大げさな金額で釣ろうとしている

 

営業担当者の見積もりスキルの差

不動産仲介会社の営業担当者には、若手からベテランまでが在籍しています。
一年目の新人から顧客を担当している会社もありますので、同じ会社と言えど
担当者によって営業スキルだけでなく、見積もりスキルにも雲泥の差があります。
このような場合、複数社からの見積もりを取ってみると、その金額差が顕著に
分かります。大手の不動産仲介会社の場合、机上査定の結果をメールで
送信してくる際に、会社HP上に掲載されているの担当者プロフィール情報も
記載してくれるので、気になる方はチェックしてみると良いでしょう。

 

大げさな金額で釣ろうとしている

大手の不動産仲介会社は、このような行為を行うことは殆どありませんが、
集客力の弱い中堅〜小規模の不動産仲介会社は、机上査定の見積もりを
大げさな金額で顧客を惹きつけておいて、訪問査定で正確な査定額を提示する
というケースが稀にあります。特に、一括査定サイトなどを利用すると、複数社の
間で競争となりますので、中小業者が大手より有利に立つにはこの「査定額」で
目立とうとするのはある意味当然かもしれません。

 

机上査定の根拠をチェックする!

このように、営業担当のスキルの差や、中小業者の営業努力(?)によって
会社によって査定額にブレが生じますので、必ず査定額の根拠を確認する
ようにしましょう。複数社の机上査定結果を比べてみると、面白いことに
会社によって根拠となる情報量が異なっていたり、分析力にも差があります。

 

当サイト管理人の実体験から申し上げると、全国展開している大手不動産会社は
1人の営業担当者がカバーしているエリアは非常に広くなる為、エリア情報の分析が
十分でなく査定の根拠が甘くなってしまう傾向があるように感じます。

 

一方、一部の地域に特化している不動産仲介会社では、1人の担当者がカバーする
エリアが絞られる為、そのエリア情報に対する見識が深くなることもあって、机上査定の
分析と根拠が深くなる傾向があるように思われます。

 

例えば、管理人が都市部の中古マンションを3度売却する上でお世話になった
野村不動産アーバンネット(ノムコム)は関東・関西・名古屋3エリアの都市部の
物件の取扱いに特化した業者である為、机上査定といえど濃い査定結果を
受けるとことができました。

 

ですから、中古マンションを売却される方は、大手不動仲介産業者2〜3社に
机上査定を依頼して、その査定結果を見比べてみる所からスタートしてみると
良いのではないでしょうか。

3: 訪問査定でのチェックポイント

 

机上査定の結果を受けて、「ある程度信頼できそうだな」と目星をつけた業者が
決まりましたら、訪問査定を依頼して更に精緻な査定を行ってもらいましょう。

 

営業担当者の行動をチェック!

 

訪問査定時に、チェックしたいポイントとしては次のとおりです。

 

<訪問査定時のチェックポイント>

  • 各部屋を丹念にチェックしてたか
  • こちらの要望を汲み取ろうとしたか
  • 販売スケジュールを明確に説明したか

 

各部屋を丹念にチェックしてたか

訪問査定を依頼した担当者の、売却活動に対する本気度をチェックする手段として
部屋のチェックする様子を観察すると良いでしょう。もし、各部屋を時間をかけて丹念に
チェックするような担当者であれば「アタリ」である可能性が高いと言えます。というのは
売却活動に対して、熱意を持って取り組んでもらえそうだからです。一方で、部屋の
チェックはそこそこで、すぐに媒介契約やスケジュールの話に持って行こうとする場合は
要注意です。もし、契約を結んだとしても、広告活動を熱心に行ってくれず、物件が
売れ残ってしまう可能性が高くなるかもしれません。

 

こちらの要望を汲み取ろうとしたか

不動産仲介会社の利益は、成約時に発生する「仲介手数料」がメインとなります。
ですから、営業担当者側としては、より多くの顧客を持ちながら並行して売却まで
進めたいという思いがあります。その為、中には担当者の売却プランを強引に勧めて
きたり、こちらの要望をまるで汲み取らないような方も意外に存在します。担当者は
物件を売却完了するまでのパートナーとなる重要な存在ですので、もし少しでも
違和感を感じるような担当者であれば、担当を変更してもらうか別の業者に依頼
するようにしましょう。

 

販売スケジュールを明確に説明したか

中古マンションを売却する上で、販売スケジュールを明確にしておくことは非常に
重要です。媒介契約は、一般的に3ヵ月を一区切りとしている為、3ヵ月以内の
売却を目標としてスケジュールを立てます。その為、3ヵ月以内に成約しないケースも
想定して、そうなった時のプランまでをあらかじめ立てておくことが重要となります。
ですから、担当者側から売却活動のスケジュールだけでなく、3ヵ月経過後の
対策(値下げ、買取、契約延長など)までしっかりと考えて説明してくれるかによって
その担当者の優秀さをある程度測ることができるはずです。

 

営業担当者が売却成功のカギを握る!

中古マンションを満足する結果で売却できるかどうかは、不動産仲介会社選びも
重要ですが、それ以上に良い営業担当者に巡り合えるかが重要です。

 

信頼できる営業担当者とは、「売主側の目線に立って活動してくれる」方だと考えます。
多くの人の場合、マンションを売却する機会など一生に一度や二度あるかないかであり
しかも高額な取引となる訳ですから、不安で一杯となるはずです。

 

ですから、そういった売主側の心情をくみ取って、不安をできる限り解消してくれたり、
こちらの要望を最大限尊重してくれたり、結論を急がせなかったりと、こちらの立場に
立って行動してくれる方に当たるのとベストです。

 

営業担当者は変更することは可能なので、もし相性が良くないと感じた場合は
不動産仲介会社に連絡を取り、担当者変更の旨を伝えると良いでしょう。
下手に遠慮してしまい、時間とお金を無駄にする方が双方にとって不幸な
結果となりますので、要望はキッチリと伝えた方が良いでしょう。

4: 一括査定を利用して後悔した理由

 

最近では、一度に複数の業者に机上査定を依頼できるという「一括査定」サービスが
増えてきました。物件情報を一度入力するだけで済むため、とても利便性が高いですが
それ以上にデメリットの方が多いと感じています。

 

一括査定サイトを利用して、管理人が感じたデメリットは次の通りです。

 

<一括査定のデメリット>

  • 業者からの電話が煩わしい
  • 個人情報が広まってしまう
  • 不動産会社が玉石混交
  • 本気度が低くなってしまう
  • 査定額が明らかにウソくさい

 

業者からの電話が煩わしい

一括査定サイトに登録されている不動産業者は多い所で100社近くに上ります。
それらの業者に物件と所有者のプロフィール情報がばら撒かれる訳ですから、
3日間くらいは鬼のように電話が来ます。しかも、日中関係なく連絡がくる為、
会社員の方などは煩わしく感じる可能性が高いです。

 

個人情報が広まってしまう

物件情報だけでなく、所有者のプロフィール情報も多くの業者に配布されます。
もちろん、一括査定サイトの取り決めとして、個人情報は厳重に取り扱われる
と明記されていますが、業者ごとで個人情報が実際どのように処理されたかは
確かめる術がありませんので、その点は認識しておく必要があります。
一括サイトと言えど、実際に査定を行ってくれるのはその中の数社になる為、
無闇やたらに個人情報をばら撒くのはリスクがあります。

 

不動産会社が玉石混交

一括サイトでは、大手から中小まで様々な規模の業者が登録されています。
一括サイトは、基本的に登録料さえ支払えば業者登録が可能であるサイトが
大半ですので、業者自体の実績や評判は二の次になっているのが現状です。
ですから、前述のように個人情報の件もある為、あまり実績と評判の分からない
業者が多数含まれている一括サイトは、玉石混交ということになります。

 

本気度が低くなってしまう

これは、私が実際に利用してみてハッキリと感じた点ですが、一括サイト経由と
会社の個別査定サイトから同じ会社に査定依頼した場合を比べてみると、
一括サイト経由で申し込んだ場合は、担当者の本気度が明らかに低く感じました。
これは考えてみれば当然のことで、一括サイトでは不特定多数の業者に対して、
依頼をかけている為、媒介契約が結べる段階まで持っていくのは骨が折れる為、
各社が割くコストはどうしても低くなります。一方、会社の個別査定サイトから
直接一本釣りで申し込むと、担当者の熱意が入りやすくなります。

 

査定額が明らかにウソくさい

一括査定サイトで申し込んできたユーザーは、各社で取り合いになってしまいます。
ユーザーを惹きつける為には査定額は大げさに提示するのが効果的ですので
知名度や実績のない業者はそういった行為を普通に行ってくる場合があります。
依頼者側としては、机上査定を受けること自体初めてのケースが殆どである為、
その査定結果をそのまま鵜呑みにしてしまう可能性が非常に高いといえます。
ですから、多少面倒に思われるようであっても、気になる業者を何社かピックアップし、
個別に査定を申込んだ方が、確実かつ正確な査定結果をもらえます。

5: 私が選んだ不動産仲介会社がココ!

 

当サイト管理人は、これまでに都市部の中古マンションを3度買い替えた経験が
ありますが、全てに渡って売却をサポートして頂いた不動産仲介会社があります。
それが、野村不動産アーバンネットという都市部の物件の売買のみに特化した
大手不動産仲介業者です。

 

野村不動産アーバンネットは、関東・関西・名古屋の3エリアの物件に特化しており、
保有している物件情報も豊富である為、机上査定の結果も非常にしっかりとした
レポートを受け取ることができます。(※ノムコムによる机上査定を利用)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

私の場合、野村不動産アーバンネット以外に、いくつか大手不動産仲介会社を
同時並行で査定依頼したことがありますが、都市部のマンションの査定については
ノムコムの査定サービスが最も分析と根拠に優れていました。

 

ですから、都市部に中古マンションを保有しており、どの不動産仲介会社に
机上査定を依頼しようか迷っているのであれば、基準となる査定額を知るという意味で
野村不動産アーバンネット(ノムコム)はオススメです。

6: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンションを売却するにあたって、成功のカギは業者と担当者が握っています。
ですから、業者選びをまず慎重に行った上で、担当者は自分と相性の良い
方を選ぶようにすると良いでしょう。

 

ぜひ、満足のゆく売却を行ってください!

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

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