マンション売却でかかる仲介手数料と諸費用とは? - 住まいのイロハ

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マンション売却でかかる仲介手数料と諸費用とは?

 

中古マンションを売却する際、不動産仲介業者に支払う「仲介手数料」が発生します。
仲介手数料は、売却時の費用の中でも、売主にとって最も大きな負担となる為、
「どんな費用か?」「どれくらいかかるのか?」といった点を把握しておくこが重要です。

 

そこで当ページでは、仲介手数料及びそれ以外にかかる費用も含めて
詳しく解説しますので、ぜひ売却活動前に目を通してみてください!

 

 

 

1: 仲介手数料とは

 

まずは、マンション売却でかかる費用のうち、大きく割合を占める「仲介手数料」について
詳しく解説します。

 

仲介手数料の中身

 

仲介手数料とは、不動産売買の際、契約した不動産仲介業者に支払う費用です。
例えば、不動産仲介業者A社を通じて中古マンションを購入した場合、売主との
購入契約を結んだ時点でA社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
または、不動産仲介業者B社を通じて中古マンションを売却した場合、買主への
売却契約を結んだ時点でB社に成功報酬として仲介手数料を支払います。

 

通常、売主を仲介する不動産仲介業者と、買主を仲介する不動産仲介業者は
別々の会社であるケースが多いですが、もし不動産仲介業者が1つの物件に対して
売主と買主の両方を仲介した場合、双方から仲介手数料を受け取れることになる為
利益は2倍となります。(両手取引)

 

仲介手数料の上限額

 

仲介手数料は、物件売却時にかかる最も大きな費用です。
ですから、物件売却前にどの程度の手数料がかかるのか把握しておくことは重要です。

 

不動産売買にかかる仲介手数料は、法律によって上限金額が決められています。
上限金額は次の計算式によって求めることができます。

 

<仲介手数料の計算式>

 

仲介手数料=物件価格×3%+6万円(+消費税)

 

この計算式をもとに、流通量の多い価格帯物件の手数料を求めると、
次のような感じとなります。

 

2,500万円の物件 87万4,800円(+消費税)
3,000万円の物件 103万6,800円(+消費税)
4,000万円の物件 136万800円(+消費税)
5,000万円の物件 168万4,800円(+消費税)

 

比較的築年数が新しい物件であれば「100万円〜150万円程かかる」と覚えておけば
資金面の準備をしておきやすいでしょう。

 

但し、上記手数料はあくまで「上限金額」となっていますので、不動産仲介業者によって
手数料には幅があります。下限金額には制限がありませんので「ゼロ円(無料)」としても
問題自体はないということなります。

 

 

仲介手数料の支払方法

 

仲介手数料の支払いタイミングは、特に定められている訳ではありません。
通常は、次のどちらか2パターンであることが多いようです。

 

  • 契約締結時に50%、引渡完了時に50%支払う
  • 引渡完了時に全額支払う

 

支払タイミングは法律で定められている訳ではありませんので、
売主or買主と仲介業者の双方の合意に任せられています。

 

仲介手数料の支払時の注意

 

但し、手数料を支払う際には次のようなことに注意しましょう。

 

  • 上限金額を超えていないか?
  • 仲介手数料以外に不可解な請求がないか?
  • 売買契約キャンセル時の請求はないか?

 

名の知れた大手不動産仲介業者であれば、「上限金額」については特に心配は
不要かもしれませんが、中小の不動産仲介業者を利用するのであれば、法外な
手数料を請求されることのないように注意しましょう。同時に、仲介手数料以外に
不可解な請求が行われていないかもチェックしましょう。

 

また、売買契約がキャンセルになってしまった時の請求の取り決めも確認しましょう。
例えば、売買契約締結後に、買主側の住宅ローン審査が通らなかった為に、
契約が白紙に戻ってしまうことが割とよくあります。そのような場合に、仲介手数料を
契約時と引き渡し時の2回に分けて50%・50%で支払うことになっている場合、
契約時に支払った50%のお金が戻ってくるかは必ず確認しておきたいところです。

2: 仲介手数料が「格安」なのは怪しい?

 

近年、大手不動産会社に対抗する為、仲介手数料を「無料」「半額」として打ち出し
集客を図っている中小不動産仲介業者をチラホラ見かけるようになりました。
しかし、そのような業者を安心して利用できるかは疑問が残ります。

 

「半額」「無料」が怪しい理由

基本的に、仲介手数料は不動産仲介業者にとっての「儲け」の大部分でもある為、
この部分を削るということは、それだけ「儲け」を削るということでもあります。
ですから、大手の不動産仲介業者は、コスト面で赤字になってしまうリスクがある為
仲介手数料を「無料」や「半額」にすることは基本行っておりません。

 

手数料による儲けを減らすということになると、正攻法としては契約数を増やすことでしか
利益を増やすことができません。もしくは、手数料に関してのみ「無料」「半額」と銘打って
それ以外の諸費用を請求することで帳尻を合わせてくる可能性が考えられます。

 

いずれにせよ、目先のお得感に釣られて、知名度や実績のない不動産仲介業者を
選んでしまうのは却ってリスクが高いですので、よく検討して決めるのが良いでしょう。

 

避けるべき仲介業者の特徴

 

一般的に、利用を避けるべき不動産仲介業者の特徴としては、
次のような条件に該当します。

 

  • 営業がしつこい
  • 契約をやたら急かしてくる
  • 明細書の説明があいまい

 

営業がしつこい

悪徳業者のパターンとして最も多いのが「営業がしつこい」ことです。
これは不動産投資会社にも当てはまることですが、こういった会社では
相手の都合や要望に関係なく営業してきます。また、会社側に有利な
方向へと強引に誘導しようとする傾向がありますので注意が必要です。

 

契約をやたら急かしてくる

マンションの売却には売出〜契約成立までに3ヵ月以上かかるのが普通です。
その為、それなりの時間と手間がかかるのですが、悪質業者では最小限のコストで
利益を最大化する為に、短期間で強引に契約をまとめようとする傾向があります。

 

明細書の説明があいまい

物件の売却にあたって、仲介手数料やその他の費用について明細書を受け取ります。
その中に、仲介手数料以外に不可解な請求があったとしても、適当な理由をつけて
煙に巻かれてしまう可能性が高いです。

 

 

以上のように、仲介依頼後に「何か変だな・・」と違和感を少しでも感じたのであれば、
その会社との媒介契約の解除を考えるようにしましょう。

3: 仲介手数料以外にかかる諸費用

 

マンションの売却では、仲介手数料以外にもかかる諸費用があります。
仲介手数料ほど高額にはなりませんが、あらかじめ知っておき準備することは
重要ですのでご紹介しておきます。

 

一般的には、次のような諸費用が必要となります。

 

登記費用(必須) 1,000円
司法書士報酬(必須) 1万〜3万円
印紙税(必須) 2万円〜
繰上返済手数料(必須) 無料〜数万円
譲渡所得税 売却利益による
広告活動費(任意) 無料〜数万円
インスペクション(任意) 5万〜10万円
リフォーム(任意) 30万〜100万円
ステージング(任意) 3万〜10万円

 

 

登記費用

物件を売買する際、住宅ローンの抵当権抹消登記や住所変更登記などの手続きを
行う必要があります。自分で法務局に赴き手続きを行うこともできますが、時間と手間が
かかる為、通常は住宅ローンの申し込みを行った銀行側が指定した司法書士に
依頼するのが通例です。必要経費として、1つの不動産につき1,000円かかります。

 

司法書士報酬

登記の手続きにおいて、司法書士に代行してもらう際の必要経費となります。
通常は、1万円〜3万円が相場となっています。

 

印紙税

不動産の売買では、契約書面に印紙を張り付けて税金を納めることになります。
税額は物件の売買価格によって変動し、1,000万円〜5,000万円で2万円、
5,000万円〜1億円で6万円という感じです。

 

繰上返済手数料

物件の売却時に、住宅ローンの残債が残ってしまうと抵当権が外れませんので、
物件を売却することができなくなります。したがって、物件売却時には住宅ローンの
一括返済を行い、残りの全てを完済しなくてはなりません。
繰上返済手数料は、住宅金融支援機構のように無料である金融機関から、
返済年数によって手数料が変動する銀行まで様々となっています。

 

譲渡所得税

物件が購入時の価格よりも高く売れ、利益が発生した場合は所得税を支払います。
但し、自宅の売却で利益が3,000万円以下なら課税が免除されたり、買替の場合で
新居の購入価格が売却価格を上回る場合は課税が延伸できたりと優遇措置を
受けることができます。ちなみに、売却で損失が出た場合には課税されません。

 

広告活動費

広告活動費用は、基本的に不動産仲介業者側で負担する費用となりますので、
売主側が負担することは基本在りませんが、物件がなかなか売れずにチラシや
フリーペーパーなど掲載する広告媒体を増やしたい場合、追加料金を支払うことで
対応してくれます。近年では、住宅情報サイト(SUUMOやHOMEs)などネット媒体に
掲載できるかどうかが鍵になることも多いので、事前に掲載媒体については確認する
ことが大切です。

 

インスペクション

物件を売りに出す前に、住宅診断士によるインスペクション(住宅の健康診断)を
受けるケースが一般的となってきました。インスペクションによって、外見上からは
分からない壁や配管などの欠陥を見つけて修繕することで、物件の価値を高める
ことができます。また、売却後のトラブル防止にも繋がるので、任意ではありますが
ぜひ実施しておきたいところです。

 

リフォーム

築年数の古い物件では、修繕が必要であったり内装が古くさかったりする為、
リフォームを行うことによって中身を一新することができます。近年では、中古物件
でもリフォーム(リノベーション)を行い、自分好みに改装する方も増えてきますので
需要のある内装を不動産仲介業者に相談してみるのも良いでしょう。

 

ステージング

物件の魅力を最大限伝える為には、内覧前にステージングを行う必要があります。
ステージングとは、部屋のクリーニング、家具・家電の配置換え、照明の取り付け等
物件の価値を高める為の「演出」全般のことを指します。ステージングの有無により
内覧者の購買意欲も変わってきますので、ぜひ実施しておきたいところです。

 

戻ってくる費用もある!?

マンションの売却によって、購入時に支払った費用から戻ってくるお金もあります。
例えば、次の4つです。

 

  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料の返金
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

 

住宅ローン保証料や火災保険料は、残りの保証(保険)期間に応じて返金されます。
自分から申し出ないと返金されない可能性が高いので、忘れずに請求しましょう。
管理費・修繕積立金と固定資産税・都市計画税は日割り計算で清算されます。

4: 諸費用を一部負担してくれる仲介業者

 

大手不動産仲介業者は、基本的に仲介手数料の割引は行っていません。
但し、その代わりに物件を売却しやすくする為、様々なサポートを「無料」で
提供してくれたりします。

 

中でも、当サイト管理人がお世話になった野村不動産アーバンネットが運営する
不動産売却査定サイト「ノムコム」利用すると、次のようなサービスが受けられる為
中古マンションを最小限の費用で売却できるのでお得です。

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

<ノムコムのお得ポイント>

  • 最長5年・500万円まで補修保証
  • 売却できなかった場合の買取保証
  • ホームステージング無料

 

最長5年間・500万円までの補修保証

インスペクション等を受けずマンションを売却し、売却後に欠陥が見つかってしまい
買主からクレームが入る場合があります。そのような場合、売主が修繕費用を
負担するのが通例ですが、ノムコムを利用してマンションんを売却した場合は
野村不動産アーバンネットが最長5年間・500万円まで修繕費用を負担
してくれます。金銭的にも精神的にも安心なサービスです。

 

売却できなかった場合の買取保証

マンションのスペック(立地・築年数など)によっては、どうしても売れ残ってしまう物件も
存在します。そのような場合、最後の手段として不動産仲介業者に「買取」してもらう
という方法もあります。売出価格よりも2〜3割値下がりしてしまうのが通例ですが、
売れ残ってしまった時の心配がなくなるという意味でありがたいサービスです。

 

ホームステージング無料

ノムコムの最大の目玉は、ホームステージングが無料である点だと思います。
通常、部屋のクリーニングや片付け、配置換えや照明の付け替えなどの「演出」は
専門業者に依頼するのことになりますが、ノムコム経由で野村不動産アーバンネットに
仲介依頼すると、このサービスを「無料」で受けることができます。物件を売却する上で
ステージングは非常に大切なステップですので、より「早く」「高く」売却する為にも
プロの目から部屋をチェックしてもらうのはオススメです。

5: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンション売却においては、仲介手数料をはじめ諸経費がかかります。
仲介手数料を節約することは難しいですが、諸経費については業者の
お得なサービスを活用することで節約することも可能です。

 

ぜひ、最適な不動産仲介会社を選び、満足のゆく売却を行ってください!(^ ^)

 

【ご参考】

当サイト管理人が、マンション売却に強みを持つ不動産査定サイト「ノムコム」を
利用して受領した査定結果(査定価格・査定方法・査定根拠)も公開中です。
ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

>【参考】ノムコムの机上査定いくらだった?

 

 

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