マンションを売却or賃貸どちらを選ぶべき? - 住まいのイロハ

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マンションを売却or賃貸どちらを選ぶべき? - 住まいのイロハ

 

一生住み続けるつもりでマンションを購入したとしても、転勤や帰郷などの事情により
住み慣れた土地を離れなければならないケースも多々あります。そんな時に迷うのが
「マンションを売るか?貸すか?」といった問題です。

 

最近では、マンション経営によって家賃収入を得ているサラリーマンがメディアで
取り上げられることも多くなり、「自分もやってみよう!」と賃貸経営への挑戦を
検討する方もいらっしゃるかと思います。

 

しかし、賃貸経営は単なる売却よりも遥かに大変ですので、まずは賃貸経営に
どんな大変さがあるのかを詳しく解説したいと思います。

 

 

 

 

1: マンション賃貸のメリット・デメリット

 

まずは マンション賃貸におけるメリット・デメリットを確認しましょう。

 

マンション賃貸におけるメリット

 

マンション賃貸におけるメリットは次の通りです。

 

マンション賃貸におけるメリット

  • 安定的な収入が見込まれる
  • 分譲マンションは高めの賃料で貸し出せる
  • 管理費や固定資産税などを経費として計上できる

 

安定的な収入が見込まれる

自宅マンションを賃貸に出す一番のメリットは、やはり「家賃収入」だと思われます。
毎月安定的に一定額が収入として入ってくるのは、誰にとっても魅力的のはずです。
加えて、賃貸マンション自体も「資産」として残るわけですから、住宅ローンさえ残って
いなければ、悠々自適な生活を送ることも可能かもしれません。

 

分譲マンションは高めの賃料で貸し出せる

一般的に、分譲マンションは賃貸用マンションよりも高めの家賃を設定したとしても
借り手が付くケースが多いといえます。というのも、通常の分譲マンションは管理が
しっかりとしており、構造的な面でもしっかりしているケースが多い為です。
ですから、同じエリアの賃貸アパートやマンションよりも、数万円高めの家賃を
設定するのがスタンダードとなっています。

 

管理費や固定資産税などを経費として計上できる

マンションを賃貸に出す場合、管理面や税金面での経費がかさみます。
しかし、そういったマンション管理費、修繕積立金、改修工事費、固定資産税など
マンション経営に必要となる諸費用や税金を「経費」として計上することができます。
その為、確定申告の際にも、控除額として申請できる割合が増える為、手元に残る
お金も多くなります。

 

マンション賃貸におけるデメリット

 

一方、マンション賃貸には次のようなデメリットもあります。

 

マンション賃貸におけるデメリット

  • 空室になり家賃収入が途絶えるリスク
  • 入居者トラブルに労力を割く必要がある
  • 管理費用や税金を支払い続ける必要がある
  • 築年数が重んで満足ゆく値段で売却できない
  • 二重ローンを背負って返済が追い付かなくなる

 

空室になり家賃収入が途絶えるリスク

マンションを賃貸に出したからといって、借り手が100%見つかるとは限りません。
入居者がいなければ、もちろんその間は収入がゼロとなってしまいますが、
住宅ローンの残債や管理費用は支払い続けなければなりません。
マンションの築年数・立地・設備などによっては、当初想定していたよりも
借り手が見つかりずらいケースもあります。特に、近年はマンションが供給過剰気味
となっており、ファミリー世帯向けのマンションも空き室が目立つようになりました。
ですから、「空き室」というリスクを考えることは最重要となります。

 

入居者トラブルに労力を割く必要がある

賃貸経営のオーナーとなる際に、心配事の1つが入居者トラブルではないでしょうか。
入居者が常識人で面倒ごとを起こすタイプでなければ何も心配はいりませんが、
騒音やゴミ出しなど近隣とトラブルを引き起こすタイプであれば要注意です。
また、部屋を貸す側として最も困るのが家賃滞納です。家賃が滞納されれば、
想定していた収入が途絶えることになる訳ですから、非常に困ることになります。
このようなトラブル処理の為に、専門の管理会社に対応を依頼することもできますが、
その為の追加費用がもちろん必要となります。

 

部屋の管理費用を負担する必要がある

部屋を新しい住人に貸し出す場合、室内をキレイな状態にしておくのがマナーです。
その為、壁紙を張り替えたり、水回りの掃除、フローリングのワックスがけなど、
専門の業者にハウスクリーニングを頼む必要も出てくるでしょう。
ハウスクリーニングは、3LDKの間取りであれば5万円〜10万円程の価格で
対応してくれるのが一般的であり、エアコン洗浄やクロス張替などが追加となれば
更に数万円が追加される場合もあります。このように、住人が入れ替わるたびに
クリーニング費用がかかることを念頭に置いておく必要があります。

 

築年数が重んで満足ゆく値段で売却できない

マンションを賃貸に出せば、築年数の経過により資産価値は徐々に下がっていきます。
そうなると、賃貸経営を切り上げて売却しようと思い立ち、査定に出したとしても
満足のゆく価格となる可能性は限りなく低くなります。ですから、賃貸を選ぶことを決断
する場合は、経年劣化による資産価値の減少を考慮しておく必要があります。

 

二重ローンを背負って返済が追い付かなくなる

人によっては、引っ越し先で新たに住宅ローンを組み、新居を購入する方もいるでしょう。
いわゆるダブルローンを背負う状態になる訳ですが、賃貸収入を頼りにローンの返済を
行う場合、前述の「空き室のリスク」によって返済が滞る危険性があります。
ですから、分譲マンションの賃貸経営を行うのであれば、ダブルローンは極力回避し、
ローンの返済が滞った場合のリスク管理をしっかりと行う必要があります。

2: 考えなしの賃貸はオススメしない理由

 

以上のように、マンション経営は空き室のリスクや、管理費や税金面での支出が多く、
しっかりとした賃貸計画を立てないと、後悔する可能性が高いといえます。
加えて、最近では次のような理由から、ファミリー世帯をメインターゲットとした
3LDK以上の分譲マンションの賃貸経営がさらに厳しくなることが見込まれます。

 

    3LDK以上の賃貸経営が厳しい理由

  • ファミリー向けマンションが供給過剰
  • ファミリー世帯は中古マンションを買う
  • 単身世帯が今後増加する

 

ファミリー向けマンションが供給過剰

近年、3LDK以上のファミリー向け分譲マンションの供給が過剰気味となってきています。
つまり、借り手の需要に対して、貸しての供給が上回っている状態となっている為、
立地やによっては、全く借り手が見つからい現状となっています。この原因は、3LDKの
メインターゲットである子育て世帯が減少し、独身者や夫婦二人世帯が増えてきた
ことが大きく関係しています。

 

ファミリー世帯は中古マンションを買う

加えて、現在は住宅ローンの低金利の恩恵を最大限受けられる為、ファミリー世帯の
多くは高い家賃を支払って賃貸マンションを借りるよりも、分譲マンションの購入に
踏み切るケースが多いようです。

 

単身世帯が今後増加する

日本の人口減少におよび少子高齢化により、ファミリー世帯の割合が徐々に減り、
単身世帯やシニア世帯の割合が増えつつあります。そのような世帯に需要があるのは
当然単身者向けのマンションとなります。その為、ファミリー世帯向けのマンションは
今後ますます需要が減ることが見込まれます。

3: 賃貸か売却かで迷ったら「売却」が無難

 

長期の転勤などにより、「いつか帰ってくる可能性を考えて、とりあえず賃貸にする」
といった軽い考えで賃貸経営を始めてしまうと、手痛いしっぺ返しをもらう可能性が
非常に高いといえます。

 

現在の賃貸事情では、ひと昔に比べて空き室率の増加が顕著となっています。
不動産会社からの「家賃保証」などの甘い言葉にそそのかされて、考えなしに
賃貸で済ませてしまうと、後になって後悔する可能性が高いです。

 

ですから、その土地に戻ってくる予定がないのであれば、基本的には「売却」の
方向で検討する方が、無難であると考えます。

 

賃貸マンションを所有するリスク

今後は、日本国内の人口減少により、戸建てだけでなくマンションの空き室が顕著に
なるはずです。駅前のアクセスの良い一部の分譲マンションの除き、郊外に存在する
分譲マンションや賃貸アパートは、厳しい競争にさらされることが必至です。

 

また、賃貸経営ではマンションの維持管理費、クリーニング費用、修繕積立金、
管理会社へ支払う管理費、固定資産税など多くの出費がかかります。
これらの出費を家賃収入から賄いつつ、かつ手元に利益を残すことは決して
楽なことではありません。つまり、リスク管理を適切に行うことができないと、
物件を所有するリスクの方が大きくなってしまいます。

 

賃貸経営はサービス業である

また、忘れがちでありますが、賃貸経営はあくまでも「サービス業」です。
つまり、マンション売却と同列で考えること自体が間違っていることであり、
ビジネスであることを認識しなければなりません。

 

ですから、貸し手側であるオーナーには、借り手である入居者に対して
快適に居住してもらう為のサービス(修繕、掃除、管理)を提供する義務があり、
何かトラブルが発生すれば、真っ先に対応する必要があります。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

マンション、アパート経営をはじめとする家賃収入は、誰もが憧れるところですが、
「売却か?賃貸か?」で迷った結論として、賃貸を選ぶことは避けるべきです。
もし、それでも賃貸経営をスタートするのであれば、しっかりと賃貸経営に関して
学習し、緻密な賃貸計画を立てる必要があります。

 

【ご参考】

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ぜひ、今後マンション売却を検討されている方は参考にしてみてください!(^ ^)

 

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