長期固定金利vs変動金利どちらを選ぶ?

長期固定金利vs変動金利どちらを選ぶ? - 住まいのイロハ

長期固定金利vs変動金利どちらを選ぶ?

 

「固定金利と変動金利どちらを選ぶべき?」といった疑問に正解はありません。
それは、個人の資産状況、家族構成、就業環境、ライフプランなど様々な要因によって
選択肢が異なってくる為です。

 

しかし、2018年現在、2016年1月のマイナス金利導入による影響で長期固定金利と
変動金利の優位性に変化が生じているという客観的事実もあります。

 

当ページでは、住宅ローンの新規借入&借り換えを検討中の方の参考情報として、
長期固定金利と変動金利の現状をまとめましたのでご覧ください。

 

 

 

1: マイナス金利政策導入で金利が急降下

 

2016年1月29日のマイナス金利政策導入以降、住宅ローン金利は史上空前の
低金利を記録し続けています。特に、金利下降が著しいのが「長期固定金利」です。
「長期固定金利」の代表格とも呼べるフラット35は、2016年8月には35年固定型が
なんと0.9%と変動金利と見紛うレベルの低金利となりました。

 

その後、フラット35(35年固定型)は2017年突入後の1月に1.12%、12月は1.06%と
相変わらずの低空飛行を続けてきました。この調子ですと、2018年度中も1%台前半が
常態化すると予測されます。

 

マイナス金利で借り手が有利?

マイナス金利とは、お金を借りる側で貸して側に利息を払うはずが、立場が逆転してしまい、貸し手が利息を借り手側に払うという現象です。但し、住宅ローンにおけるマイナス金利は少々意味合いが異なっており、ローンで支払う利息額よりも、ローン控除などで返金される金額の方が上回ってしまう現象を指します。つまり、ローンの借り手である利用者側にとって嬉しい現象だといえます。

2: 長期固定金利と変動金利の仕組み

 

フラット35を代表とする長期固定金利は「長期金利」に連動して変動し、
変動金利は「短期プライムレート」によって決定されます。

 

固定金利の指標となる「長期金利」

「長期金利」とは、満期までの期間が1年超の債券などに適用される金利を指し、
例えば10年国債の利回りが代表的です。フラット35の金利は10年国債の利回り
によって決定されています。

 

「長期金利」の変動要因は日本の景気回復への期待感と言ってもよく、今現在
不景気であっても、景気回復の期待感が高まると長期資金需要が高まる為、
「長期金利」も上昇します。例えば、アベノミクス相場では、様々な経済政策が
行われたことによって景気回復への期待が高まり「長期金利」は上昇しました。

 

また、日銀の金融政策の影響も大きく受けます。例えば、2016年1月に導入された
マイナス金利政策によって10年国債の利回りがマイナスとなり長期金利が低下し、
長期固定金利も急下降をはじめました。

 

変動金利の指標となる「短期プライムレート」

短期プライムレートとは、銀行が企業に1年以内で融資する時の最優遇金利であり
俗に「短プラ」とも呼ばれています。この短期プライムレートが上昇すると、変動金利
も上昇する仕組みとなっています。

 

しかし、銀行の変動金利が全て、この短期プライムレートを指標にしている訳ではなく、
銀行によっては独自に変動金利を決める指標を持っており、その指標をもとに他の銀行
よりも金利の低い住宅ローン商品を用意しているケースも多々あります。

 

2018年も長期金利の低空飛行は続く?

「長期金利」は景気回復への期待感や、日銀の金融政策によって変動する訳ですが
欧米との金融政策の方向性の違い等から、今後しばらくは景気低迷が続くと思われ、
長期金利が大幅な上昇する可能性は低いといえそうです。

3: 長期固定金利の人気が高まった理由

 

2017年以降、優位性を保っていた変動金利と、変動金利にの人気に押されていた
長期固定金利の立場が逆転しました。その理由を確認したいと思います。

 

変動金利のメリットが減りデメリットが増えた

 

変動金利の最大のメリットは「金利の低さ」にあります。現状、各銀行は金利を大幅に
引き下げており、0.6%前後で借りられるようになりました。3,000万円借りたとしても、
利息は年間18万円程度で済む感じになります。

 

一方、最大のデメリットは「金利上昇のリスク」です。歴史的な超低金利時代である
現在において、金利がこれ以上下がる可能性は極めて低く、今後は金利が上がる
リスクの方が高いと言えます。変動金利の見直しは半年に1回ですが住宅ローンの
返済額見直しは5年毎です。125%ルールという安心制度はあるものの金利上昇
による利息増大のリスクは変わりません。

 

長期固定金利と変動金利の金利差が収縮してしまっている現在、変動金利の
「金利の低さ」というメリットは減り、「金利上昇のリスク」というデメリットが
増えたことが変動金利と固定金利の立場が逆転した一番の要因だといえます。

 

固定と変動の金利差はわずか0.5%まで収縮

 

2010年頃には35年固定金利がまだ2%であり、変動金利の最優遇金利が
0.945%だったこともあり金利差も1%以上ある為、変動金利は確かに有利でした。
しかし、現在のように変動金利と固定金利の差が0.5%程しかない状況においては、
長期固定金利の優位性が際立ちます。金利差0.5%は将来的な金利上昇を
考えた場合の安心料だと考えれば悪くありません。

 

ちなみに、10年固定金利に至っては変動金利よりも低金利を設定している銀行も現れ、
将来の金利上昇を気にせずに超低金利の恩恵を受けられる人もいます。

 

これまで、頭金を多く用意出来る資金力のある方や、短期完済できる目途がある方は、
変動金利で住宅ローンを組むのがスタンダードだと言えましたが、現在では優遇金利を
目一杯利かせているネット銀行やモーゲージバンク等の10年固定金利型のローンを
選んだ方がリスクが無くメリットも大きい為、正解だといえそうです。

 

もちろん住宅ローン控除の恩恵も10年丸々受けることができますので、10年固定金利で
住宅ローンを組まれる方は、かなりの旨みがあるのではないでしょうか。

 

MEMO
<日経新聞の調査結果>

日本経済新聞の調査結果によると、2016年6〜7月に都市銀行5行が
受け付けた住宅ローン借り換え申請では、約70%が固定金利を選んだという
公表がありました。中でも、都市銀行筆頭の三菱東京UFJ銀行においては、
ほぼ100%の人が固定金利を選択しているそうです。

4: 長期固定金利がおススメの人

 

新規借入や借り換えを検討中の方の中で、長期固定金利の住宅ローンをオススメする
世帯モデルがあります。それは、教育費のかかる小さい子供を抱えている世帯です。

 

固定金利のメリットは、月々の返済額が一定でありライフプランを計画しやすい点に
あります。ですから、お子さんの教育費が増加して家計が厳しくなった時に、変動金利
で住宅ローンを組んでいると、少しの金利上昇でもライフプランが狂ってしまう可能性が
出てきます。

 

また、住宅ローンの返済と教育資金の捻出に追われてしまうと、老後資金の貯蓄が
後回しになってしまうケースが多々あります。教育費は住宅ローンの返済のように一時的に
延滞したり、月々の返済額を調整することができません。ですから、予想外の出費が発生
しない長期固定金利の方が、子供の教育費や老後資金の貯蓄も計画的に行うことが
できるので、より安全かつ有効的です。

 

子供の教育費用はどれくらいかかる?

子供の教育費用は、幼稚園・小学校・中学校・高校・大学と全て国公立のみで
進学したとしても750万円程かかるとされています。しかし、実際には学費とは
別に生活費用の負担が大きい為、児童手当を教育資金に回すなど計画的な
積立が重要になってきます。

5: 変動金利から固定金利への借り換え

 

現在、変動金利で住宅ローンの返済をされている方は、住宅ローンの残高や残年数
によって選択肢がいくつかあります。残高や残年数が残り僅かであれば、借り換え時の
諸費用によるデメリットの方が大きい為、そのまま完済させてしまうのが良いでしょう。

 

また、預貯金や退職金などで一括返済が可能な方や、将来的に転売する方など、
ローンを短期的に完済できる目途がある方は、わずかな金利差による損を避ける為
あえて変動金利へ借り換える手段もあります。

 

但し、変動金利から長期固定金利への借り換えは多少不利になるのが定説です。
不動産会社の営業マンが営業トークとして「変動金利で組んで金利が上がった場合は
固定金利に借り換えればよい」といった話もあるようですが、金利上昇の波がくると
変動金利よりも先に固定金利が影響を受けますので注意が必要です。

 

今なら変動→固定への借り換えもアリ?

変動金利と固定金利の金利差が0.5%とわずかな差である2018年現在であれば
変動金利から固定金利への借り換えによるデメリットは限りなく小さいともいえます。
長期固定金利が底を打っているであろう現在であれば、変動金利から固定金利への
借り換えもタイミングとして悪くありません。

6: まとめ

 

現在住宅ローンの金利水準が極めて低いという事実と、ご自身の環境を照らし合わせ
最善の選択をできるように行動することが重要です。その際、自身で決めることが難しい
と判断したのであれば、住宅ローン窓口に相談するのも一つの手です。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

 

 

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