繰上返済は、まとめてvsコツコツどちらが得?

繰上返済は、まとめてvsコツコツどちらが得? - 住まいのイロハ

繰上返済は、まとめてvsコツコツどちらが得?

 

繰上返済では、全額が元金の支払いに充当されます。元金が減れば、支払う予定
であった利息も当然減るため、結果として総返済額を削減することができます。
しかし、繰上返済は「コツコツ」支払うパターンと「まとめてドカン」と支払うパターンでは
支払う金額に差が生じてきますので、注意しなければなりません。

 

当ページでは、繰上返済の利息の削減効果、繰上返済で選ぶべき支払パターン、
繰上返済の注意点、などを詳しくご紹介していますので参考にしてください。

 

 

 

 

1: 繰上返済による利息の削減効果は?

 

住宅ローンの総支払額を減らすコツは、「1円でも多く・1日でも早く」が鉄則です。
というのも、住宅ローン借入当初は、月々の返済の利息の占める割合が大きい為、
繰上返済も早い時期から始めた方が、支払う利息が減り恩恵も大きくなる為です。

 

例えば、次のようなケースの利息の削減効果を確認してみます。

 

<前提条件>
借入額:4,000万円
金利タイプ:1.2%(35年固定・元利均等返済 )
月々の返済額:11万円(ボーナス併用なし)
総返済予定額:約4,900万円

 

 

この条件下で、借入から1ヵ月後に100万円を繰上返済したとします。
その場合は、繰上返済効果はおおよそ次の通りです。

 

<2ヵ月後に100万円繰上返済を実施>
返済期間:約13ヵ月短縮
利息削減額:約50万円

 

 

以上のように、借入初期に100万円繰上返済を行うと、利息額が50万円ほども
削減されることになります。そして、もちろん返済期間も1年程短縮されるという
2つのメリットがあることが分かります。

2: 繰上返済は「まとめて」と「コツコツ」どちらを選ぶ?

 

住宅ローンの繰上返済は、「まとめて」支払うか「コツコツ」支払うか迷われる方も
多いようです。その理由としては、主に次の2つが関係しています。

 

  • 団体信用生命保険に加入している為
  • 住宅ローン控除の還付金が減る為

 

 

それぞれ、その理由を確認してみます。

 

団体信用生命保険に加入している為

団体信用生命保険は、返済中に万が一のことが起こった場合にローン残高が
ゼロになる保険で、住宅ローンを組む人の殆どが加入しています。
ローン残高がゼロになる訳ですので、本人が死亡した時にローン残高が多いほど
得ということになりますから、繰上返済は「損」と考えてしまう人もいるようです。

 

しかし、実際人はそんなに簡単に死亡することはありません。
現在、日本人の平均寿命は80歳と言われており、住宅ローンの完済時年齢の
上限と同じでもあります。また、厚生労働省の調査では、65歳未満の人が死亡
する確率は1%以下とされています。ですから、実際には、35年で住宅ローンを
組んでも、年金暮しが始まる65歳になる頃には、定年退職金や貯蓄で残りの
ローンを完済する人が大多数です。

 

住宅ローン控除の還付金が減る為

会社員の方は年末調整、自営業の方は確定申告にて手続きを行います。
住宅ローン控除では、借入後10年間は年末残高の1%が還付される為、
繰上返済によって残高が減ってしまうと、還付金も減ってしまうことになります。
しかし、繰上返済による利息の削減を積極的に行っていった方が、繰上返済を
10年間行わずに還付金を多めに受け取るよりもメリットは大きいです。

 

例えば、前述の「借入額4,000万円・金利1.2%・元利均等返済」の条件の下、
住宅ローン控除が適用される10年間に「コツコツ」繰上返済するパターン(@)と
住宅ローン控除が適用終了後に「まとめてドカン」と繰上返済するパターン(A)を
比べてみます。

 

<繰上返済2つのパターン>

  • @借入後、半年毎に50万円ずつ繰上返済を10年間つづける
  • A借入後、10年後に500万円繰上返済

 

 

パターン@の場合、利息削減額は約210万円、還付金は約310万円
パターンAの場合、利息削減額は約150万円、還付金は約350万円となります。
つまり、繰上返済を10年間半年毎に50万円ずつ返済していたパターン@の方が
パターンAよりも20万ほどお得という結果になります。

 

ですから、住宅ローン控除適用終了後に「まとめてドカン」と繰上返済を行うより、
住宅ローン控除適用期間中であっても「コツコツ」と繰上返済を行ったほうが、
トータルコストで考えると得であると言えます。

3: 繰上返済を行う上での注意点

 

住宅ローンの返済総額を減らすうえでも積極的に利用したい繰上返済ですが、
注意点もありますので、ぜひ確認してみてください。

 

<繰上返済時の注意点>

  • 期間短縮型を選ぶ
  • 繰上返済手数料がかかる
  • 将来の家計収支に影響しないか

 

期間短縮型を選ぶ

住宅ローンの繰上返済方法には、「期間短縮型」と「返済額減額型」があります。
「期間短縮型」は、毎月の返済額やボーナスの返済額は変更せずに、元金を減らす
ことで返済期間を短縮するパターンです。一方、「返済額減額型」は返済期間は
変更せずに、毎月の毎月の返済額やボーナスの返済額を減らすパターンです。
「返済額減額型」は毎月の負担が減りますので効果は実感しやすいですが、
肝心の利息削減効果が「期間短縮型」に比べて大きく劣ってしまいます。
ですから、繰上返済は基本的に「期間短縮型」を選ぶようにしましょう。

 

繰上返済手数料がかかる

金融機関によって繰上返済手数料がかかる場合があり、手数料のかかる銀行は
通常5千円〜3万円程となっています。フラット35やネットバンクは手数料無料の
ところが多く、店舗型の大手銀行は手数料がかかるケースが多いようです。
また、繰上返済額に最低ラインを設定している場合もあります。例えばフラット35は
繰上返済額の最低ラインは100万円からですので、ある程度貯蓄が溜まってからで
ないと、繰上返済ができません。

 

将来の家計収支に影響しないか

繰上返済を行う上で、将来の家計収支についても考慮しておくことは重要です。
特に、住宅ローンを夫婦二人で組んでいる場合は、妻が将来的に仕事を辞める
ことで家計が圧迫されることも考えられます。また、子供のいる世帯では、子供の
進学に合わせて教育費の捻出が課題となってきます。そのような事態に備えるにも
ある程度まとまった資金を手元に残しておくことが大切です。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの繰上返済は、支払総額を減らす為にも積極的に利用したい
システムです。しかし、支払方法やタイミングを誤ってしまうと、余計に利息を
支払うことになったりと損することもありますので、賢く利用したいものです。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

トップへ戻る