銀行の35年固定vsフラット35どちらが有利?

銀行の35年固定vsフラット35どちらが有利? - 住まいのイロハ

銀行の35年固定vsフラット35どちらが有利?

 

住宅ローンの固定金利には、「短期固定金利」と「長期固定金利」があります。
「長期固定金利」の中でも全期間の金利を固定するタイプは「全期間固定金利」
と呼ばれており、代表的な商品としてフラット35がありますが、最近は大手銀行も
全期間固定金利を売り出しています。

 

このように、2018年以降特に人気を集めている固定金利型の住宅ローンですが、
選び方によって得する場合もあれば、損する場合も当然あります。

 

そこで、当ページでは、固定金利をうまく活用する情報をまとめてみましたので、
借り換え検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください!

 

 

 

 

1: 銀行の35年固定金利vsフラット35

 

2016年1月のマイナス金利の導入以降、特に人気なのが長期固定金利です。
長期固定金利の代名詞としてはフラット35がありますが、知名度のみで判断し
フラット35で借りてしまうと損する場合があるので注意が必要です。

 

フラット35の最大の弱点「団体信用生命保険料」

通常、住宅ローンを組む際、「団体信用生命保険」への加入が推奨されます。
団体信用生命保険とは、借入した人間が死亡したり高度障害になった場合に
ローン残高が弁済されるというものです。

 

民間の銀行で住宅ローンを借りる場合、団体信用生命保険の保険料は
金利に含まれている為、月々の返済とは別で支払う必要はありませんが、
ラット35では加入が任意となっており、加入する場合毎年1年分の保険料を
別途支払う必要があります。この金額が結構バカにならない金額であり、
例えば、借入額3,000万円で金利1.12%でローンを組んだ場合、35年間に
支払う保険料は200万円近くにも上ります。

 

銀行の35年固定商品が有利!

都市銀行の長期固定金利は、フラット35に比べると多少高い場合もありますが
「総返済額」と「団体信用生命保険料」を合算した金額で比較してみると、
都市銀行の長期固定金利で住宅ローンを組んだ方がお得になる傾向が強いです。

 

転職や退職などで民間の35年固定商品でローンを借りられない場合は別として
特別な理由がないのであれば、まずは民間の35年固定で審査を申込むことを
オススメします。万が一、審査に落ちても、最後は審査が柔軟なフラット35が
ありますので、焦って決めてしまうのは損です。

2: 銀行の35年固定金利vsフラット35S

 

フラット35には、省エネ対策や耐震性などで優れた住宅である「長期優良住宅」に
対して5年間・10年間にわたって金利0.3%が優遇される「フラット35S」があります。
単純に、銀行の35年固定金利とフラット35を比べると、銀行側の商品が
有利となりますが、フラット35Sが適用される場合は話が変わってきます。

 

例えば、フラット35S(金利1.12%)で3,000万円の借入をしたと仮定します。
個の場合、当初10年間の金利は0.82%となり、11年目以降は1,12%となり
総返済額額は3,543万円となります。(※団信保険料は約200万円)

 

一方、銀行の35年固定金利(金利1.32%)で3,000万円の借入をした場合、
総返済額は3,784万円となりますので、フラット35Sと比べるとその金額差は
205万程になります。フラット35Sの団信保険料が約200万円ですので、
この保険料を差し引くと5万円となりフラット35Sが僅かに軍配があがります。

 

MEMO
<団信の代わりに収入保障保険の利用もアリ?>
団体信用生命保険は、被保険者の年齢や性別に関係なく、保証額に対して
一定の金額が請求されます。その為、年齢に応じて保険料が上昇する民間の
保険と比べると、若いほど損であり年配であるほど得であるとも言えます。

 

民間の収入保証保険では、30代の健康体の人であれば、保険料が団信の
半分近くになる商品もあり、このような商品とフラット35Sを組み合わせることで
銀行の35年固定金利よりも割安にすることも可能です。

 

3: 35年固定金利vs20年固定金利

 

長期固定金利で住宅ローンを組む場合、10年・20年・35年どの期間を
選択するのがベストかよく分からないのではないでしょうか。
「せっかく低金利の時代なのだから35年で!」とエイヤッと決めてしまう方も
いらっしゃいますが、20年固定という選択肢もあることを知っておくと、
キチンと納得して決めることができると思います。

 

40歳を過ぎたら20年固定がオススメ!

 

住宅ローン借入時に、「年金生活が始まる65歳までに、完済の目途をつける」
ということを意識することは非常に重要です。20代・30代でローンを組む場合
35年固定で設定して置き、繰上返済と退職金で65歳までに完済を計画
することはオーソドックスかつ正しい選択だと言えます。

 

但し、借入の年齢が40歳で定年退職が60歳の場合、65歳での完済を
計画しているのであれば、35年固定ではなく20年固定にすべきです。
20年固定では、フラット35のように「固定期間(20年)=返済期間(20年)」
と設定している場合と、民間銀行の20年固定商品のように返済期間は35年と
設定している場合があります。

 

いづれにせよ、20年固定は35年固定よりも、金利において0.3〜0.5%ほど
有利なことが多く、月々の支払額、20年間の総返済額、ローン残高とほぼ
全てにおいて大きく勝っています。

 

20年固定金利は信託銀行が安い!

 

20年固定金利の住宅ローンは、信託銀行での取り扱いがもっとも有利で
次いでネット銀行、最後に都市銀行といった順番になります。
但し、信託銀行の住宅ローン審査は、厳しいと言われる都市銀行よりも
更に厳しい為、不動産業者から斡旋されることは殆どありません。

 

2017年1月時点、最安金利3行を参考にご紹介しておきます。

 

<20年固定金利(返済期間35年)>

三井住友信託銀行 0.95%
三菱UFJ信託銀行 1.02%
住信SBIネット銀行 0.98%

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

固定金利と一口に言っても、短期固定から長期固定まで住宅ローン商品は
多くの種類があります。「何歳で借りるのか?」「何年で完済するつもりか?」
といった状況や計画によってベスト選択は異なってきますので、安易に決めず
十分に考えたうえで固定期間を決めるようにしてみてください!

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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