定年退職後の年金収入では住宅ローン借り換えは厳しい?

定年退職後の年金収入で住宅ローン借り換えは厳しい? - 住まいのイロハ

定年退職後の年金収入では借り換えは厳しい?

 

定年退職後にも住宅ローンの支払が残っており、借り換えを検討する方は多くいます。
しかし、一般的に年齢を重ねると収入が下がり、借り換えのハードルが高くなるため、
実際に借り換えができる人は限られてくるのが現状です。

 

そこで、当ページでは、定年退職後に住宅ローンの借り換えができる条件や、
借り換えができない場合の代替策について詳しく解説します。

 

 

 

 

1: 年金は「安定収入」として認められるのか?

 

定年退職した後に、住宅ローンの借り換えが可能かどうかの判断材料になるのが
「年齢」と「年収」の2つです。「年齢」については、おおむね70歳まで可能であり、
「年収」については、年金に対する取り扱いが金融機関によって異なります。

 

一般的に、フラット35は年金を年収として認めていますが、民間の銀行では
年収として認めないケースも多いです。というのも、年金は生活する為の最低限の
資金であり、ローンの返済に充てるモノではないと解釈される為です。

 

但し、個人年金のような私的年金などであれば、受取金額や受取期間によっては
「安定収入」として見なされるケースもあります。受取期間に関しては、返済期間
よりも長いことが重要です。

 

MEMO
<借入希望額に必要な年収をクリアしているか?>
年金収入が仮に「安定収入」として認められたとしても、借り換えによって新たに
住宅ローンを借入する場合、借入希望額に必要な年収を満たす必要があります。
もし、自身の年収だけでは不足する場合、配偶者や子供の収入を合算する
方法もありますが、金融機関によって合算条件が異なりますので注意しましょう。

 

基本的に、同居している親族であれば収入合算できるケースは多いですが、
収入合算の対象となる方は、連帯債務者・連帯保証人となりますので、
そのリスクについても十分に認識しておく必要があります。

 

 

2: 借り換えの代替策@:親子リレー返済

 

年齢が70歳を超えてしまうと、住宅ローンの借り換えはハードルが高くなります。
もし、高齢で借り換えができない場合の代替策の1つが「親子リレー返済」です。

 

親子リレー返済とは、親と子供の2代にわたって住宅ローンを返済する手段であり、
住宅ローンの一定額を親が返済し、残りを子供が返済します。ローンそのものは
1本ですが、返済期間を親と子供で2つに区切っているのが特徴です。
2世帯住宅では、この親子リレー返済を利用している親子も多いようです。

 

親子リレー返済のメリット&デメリットは次の通りです。

 

親子リレー返済のメリット

 

<親子リレー返済のメリット>

  • 親単独では借りられない年齢でも借りられる
  • 単独より高い金額まで借入できる
  • 返済期間が長くなり月々の負担が減る

 

一番のメリットは、親が70歳を超えた高齢であっても住宅ローンが組めることです。
また、単独よりも高い金額まで借り入れることが可能であり、返済期間も長くなる為
月々の返済負担が減るという大きなメリットがあります。

 

例えば、フラット35の「35年固定金利」で親子リレー返済を申込んだ場合、
親と子供の返済期間が合算して35年になるように調整すればよい為、
単独で「10年固定金利」などで借入するよりも負担はだいぶ軽くなります。

 

毎月の年金収入を住宅ローンの返済に充てるのに負担が大きい方にとっては、
毎月の生活資金に余裕が生まれる為、だいぶ助かるのではないでしょうか。

 

親子リレー返済のデメリット

 

一方、親子リレー返済にはメリットがある反面、デメリットもあります。

 

<親子リレー返済のデメリット>

  • 親と同居することが原則
  • 親が死亡しても子供にローンが残る
  • 団体信用生命保険が各負担しか加入できない

 

親子リレー返済を申込む際、条件となるのは子供が親と同居していることです。
子供が独身のうちにローンを申込んでしまうと、子供が結婚した後であっても
完済までは原則親と同居しなければなりません。

 

また、このローンは親が死亡した場合、残されたローンは子供が全て引継ぐことに
なります。将来的に、子供が住宅を購入したいと考えた時に、このローンが残って
いると、新たに住宅ローンを組めないケースも多い為注意が必要です。

 

そして、借入している人間が死亡した場合や、身体的障害を負った場合に
ローン残高がゼロになる団体信用生命保険は、親と子供の各負担分のみしか
保険が適用されない為、自身のローンは残ってしまいます。

3: 借り換えの代替策A:リバースモゲージ

 

持ち家を担保に金融機関からお金を借りる「リバースモゲージ」という手段があります。
リバースモゲージは、「持ち家を将来売却する約束をして、その持ち家に住みながら、
前金を受け取る」というものです。家を売却するのは自分が死亡した後であり、
家を売却した代金を前金(借金)の返済に充てます。

 

リバースモーゲージを取り扱っている金融機関は、スター銀行などをはじめ少数に
限られますが、その銀行間でも融資方法が異なっています。

 

<リバースモーゲージの融資方法>

  • 一定期間ごとに一定額を融資する(年金方式)
  • まとまった金額を一括融資する
  • 必要に応じて追加融資する

 

リバースモーゲージのメリット

 

リバースモーゲージの主なメリットは次のとおりです。

 

<リバースモーゲージのメリット>

  • 家を手放す必要がない
  • 年金収入のみでも借入できる
  • 高齢であっても借入ができる

 

日本では、定年退職後に十分な貯金や収入を確保している高齢者は少ないですが
「持ち家」を諸湯している高齢者は多いのが現状です。これまでは、持ち家を利用して
収入を得る手段としては、「売却」するか「賃貸」に出すかの2パターンでした。

 

しかし、この手段を取ってしまうと家を手放す必要があり、自分たちの住む住居が
なくなってしまいます。しかし、リバースモーゲージを活用すると自宅を担保にして
生活資金を確保できるというメリットがあります。

 

また、リバースモーゲージでは「高齢」かつ「年金収入」のみであっても申込み可能で、
住宅ローンのように審査のハードルが極端に高い訳ではありません。そのため、
年齢や収入を理由に借り換えができない方にとっては、検討する価値のある
代替策だと思われます。

 

リバースモーゲージのデメリット

 

但し、リバースモーゲージにはメリットがある反面、デメリットもあります。

 

<リバースモーゲージのデメリット>

  • 不動産価格下落のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 長生きのリスク

 

リバースモーゲージでは、自身が所有している持ち家(不動産)を担保に、金融機関が
融資する訳ですが、その不動産価値が将来的に下落してしまい、当時の担保評価を
割ってしまった場合、一部返金を求められる可能性があります。
ちなみにリバースモーゲージの融資可能額は、担保評価額の50〜70%となりますが
これは不動産価値が下落した時の為のリスクヘッジでもあります。

 

また、リバースモーゲージによる融資は多くの場合、変動金利となっていますので、
変動金利が上昇してしまった場合、利息の支払い額も増えてしまうリスクもあります。

 

そして、最後に長生きするリスクです。日本人の平均寿命は2018年現在80歳と
言われていますので、長生きしてしまった為に借り入れできる融資上限額を超えて
しまうケースも考えられます。

 

リバースモーゲージの注意点

 

リバースモーゲージは比較的新しい商品であり、取り扱っている金融機関も
少なく情報がまだ少ない為、利用時には注意が必要です。

 

ここでは、リバースモーゲージ利用時の注意点をご紹介します。

 

<リバースモーゲージ利用時の注意点>

  • 不動産評価は「土地」がメインの為、地価の低い地方は不利
  • 「土地」という資産価値のないマンションでは融資が難しい
  • 持ち家売却時に、残された同居人を排除することになる

 

不動産価値を計算する際、数十年住んでいる建物の評価額は、基本ゼロであり
土地のみが不動産としての価値を持ちます。その為、東京や大阪など地価の高い
エリアであれば担保評価も期待できますが、地価の安い地方では不利になります。

 

また、戸建ではなくマンションの場合、土地という概念がない為融資が難しくなります。
そして、本人死亡時に持ち家は直ちに売却されますので、子供が同居していた場合
すぐに退去しなければなりません。

4: 現役中の借り換えがベスト!

 

定年退職後、工夫すれば借り換えが可能であったり、代替策をもあります。
しかし、理想は子供や配偶者の収入に頼らずに、自身に収入のあるうちの
現役中に借り換えを行ってしまうことです。

 

定年退職時の退職金によってローン残高を完済できる方は、焦って借り換えを
検討する必要はないかもしれませんが、もし退職金やまとまった貯蓄が無く、
70歳を超えても住宅ローンが残りそうな方は、直ぐにでも借り換えを検討する
ことをオススメします。

 

70歳を超えて住宅ローンの返済を延滞したり、元金の支払いを据置きすると
それが原因で借り換えがほぼ不可能となってしまいます。ですから、ローン完済
を見据えて、時間的余裕のあるうちに借り換えを考えるようにしましょう。

 

MEMO
総務省の家計調査によると、世帯主が60歳以上で住宅ローンを抱える家庭では
ローン残高の平均額が600万円。借入時には多くの方が35年で設定しますが、
重要なのは「退職時のローン残高」と「退職金」がいくらになるかを計算しておき、
年金生活に入る65歳までに完済する計画を立てることです。

 

5: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの借り換えはタイミングは非常に重要です。
2018年現在は変動金利・固定金利ともに超低金利が続いており、
借り換えを検討するタイミングとしては悪くありません。

 

ぜひ、時間的余裕のあるうちに完済を見据えて、借り換えを計画してみてください。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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