自営業(個人事業主)は住宅ローン審査に通りづらい?

自営業(個人事業主)は住宅ローン審査に通りづらい? - 住まいのイロハ

自営業(個人事業主)は審査に通りづらい?

 

自営業やフリーランスで仕事をされている方は、サラリーマンに比べ住宅ローン審査に
通りにくいと言われていますが、それはなぜでしょうか?

 

当ページでは、個人事業主の方が、住宅ローン審査に通りにくい原因をご説明後、
個人事業主の方も通過しやすい住宅ローンをご紹介します。

 

 

 

1: サラリーマンと個人事業主どちらが審査で有利か?

 

結論から申し上げると、住宅ローンの審査において有利なのは「サラリーマン」です。
個人事業主の方が住宅ローンを組むとなると、ハードルがだいぶ上がります。
というのも、サラリーマンと個人事業主では、審査でチェックされる年収の範囲が
大きく異なる為です。

 

サラリーマンの場合、住宅ローン申込日の前年度の年収をもとに審査されますので、
「源泉徴収票」の支払額の欄に記載されている額面年収が判断材料となります。
例えば、平成30年内(2018年)に申込みするのであれば、平成29年の額面年収を
もとに審査を行います。

 

一方、個人事業主の場合、過去3期分の年収でチェックされるケースが普通です。
個人事業主が年収を証明する為の証明書は「確定申告書の控え」となります。
また、個人事業主の年収は「事業収入」ではなく経費差し引き後の「事業所得」で
審査される点に注意が必要です。ですから、その年の事業収入が3,000万円であり
実際の所得が400万円であれば400万円をベースに借入可能な金額が決まります。

 

例えば、個人事業主の方が、平成30年8月に住宅ローン審査を申込んだ場合、
提出する確定申告書の控えは、平成27年・平成28年・平成29年分の3期分が
必要となります。そして事業所得の金額がそれぞれ仮に、平成27年が400万円、
平成28年が600万円、平成29年が800万円だった場合、3期分を合計して3で
割った3期平均額600万円が、銀行で審査される年収ということになります。

 

MEMO
<外資系金融マンや保険外交員は注意!>
年度によって年収が大幅変動する職業に就いている方達は、前年度の額面年収
ではなく、個人事業主と同様に、過去3期平均でチェックする金融機関もあります。

2: 都市銀行は個人事業主にキビシイ!

 

フリーランスや自営業、中小企業の経営者などは、住宅ローン審査に通るのが
一般的に厳しいと言われていますが、銀行側からしてみると「現在の売上が好調
であったとしても、将来的に売上が下がり支払いが滞る可能性が高い」と見なす為
会社員と比べると、より一層厳しい目でチェックされます。

 

一昔前に比べると柔軟な働き方が普及したこともあり、ネット銀行やモーゲージバンク
などの金融機関は、個人事業主や非正規雇用でも住宅ローンを組むことのできる
プランを用意していたりしますが、店舗型の銀行は今だに審査が厳しいと言えます。

 

特に、大手都市銀行はその典型であり、サラリーマンの方であったとしても転職歴や
勤続年数が基準に満たなければ即アウトになります。また、クレジットカードの履歴や
借金状況に関しても、個人信用情報をもとに細かくチェックされます。

 

>クレカのリボ払いは審査に影響する?

 

>転職歴や勤続年数は審査にどう影響する?

 

但し、店舗型であっても、地方銀行や信用金庫の場合は事情が変わってきます。
地元に根付く金融機関は、都市銀行に比べると自営業や中小企業経営者に
理解があることも多く、融資のハードルは若干下がるケースがあります。
特に、親の代から付き合いのある金融機関は、世代が変わっても付き合いを大切
にする傾向がある為、審査において優遇してくれる場合があります。

 

MEMO
<都市銀行では過去3期分の決算書も必要>
都市銀行では、過去3期分の確定申告書の控えに加えて、決算書も提出する
必要があります。場合によっては、起業してから現在に至るまでの全期分の
決算書の提出を求められるケースもあります。そして、決算書の中身だけでなく
ビジネスモデルが長期的に持続し、収入が安定的に得られるかどうかといった
点からも、厳しくチェックされます。

3: フラット35は個人事業主にやさしい!

 

個人事業主の方にとって、申込みのハードルが低いのが「フラット35」です。

 

フラット35が個人事業主にとってありがたいのが、過去3期の平均所得ではなく
前年度の年収をベースに審査される点です。例えば、先ほどの具体例のように
平成30年8月にフラット35で住宅ローンを申込む場合、審査される年収額は
3期平均額である600万円ではなく、前年度の800万円ということになります。

 

この場合、審査されるベースの年収が800万になることによって、借入可能な
金額も大幅に上昇するというメリットがあります。仮にフラット35元利均等返済で、
「年収800万円・ローン年数35年・自己資金1割以上・返済負担率25%」と
「年収600万円・ローン年数35年・自己資金1割以上・返済負担率25%」の
ケースで比較してみると、借入可能額は次のようになります。

 

「世帯年収800万円・ローン年数35年・返済負担率25%」
借入可能額:7,000万円
「世帯年収600万円・ローン年数35年・返済負担率25%」
借入可能額:5,250万円

 

差額:1,725万円

 

実際、年収800万円の人で7,000万円を借りるケースはあまり無いですが、
審査される年収が200万円異なると、単純計算で1,725万円という非常に
大きな金額差になることが分かります。

 

フラット35では、都市銀行の35年固定金利で通常無料となっている団体信用生命の
保険料が自己負担となる点が少々マイナスではありますが、良質な建物には更に
金利優遇されるフラット35Sがあったり、繰上返済手数料が無料であることなど、
プラス面が多い為、検討する価値は大いにあると言えます。

 

しかも、2018年は、2016年1月に導入されたマイナス金利政策による恩恵をまだ
十分に受けられる年であり、フラット35の長期固定金利に関しても歴史的低金利を
現在もキープしています。ですから、個人事業主で住宅ローンを組む予定の方は
フラット35をぜひ候補の1つとすべきだと考えます。

 

MEMO
<フラット35では決算書があまり重要視されない>
個人事業主の場合、都市銀行の審査で必ず提出を求められる決算書ですが、
フラット35では、追加書類で決算書の提出が求められケースはありますが、
都市銀行に比べると、チェックはそこまで厳しくありません。

4: 住宅ローンの専門家に助言をもらう

 

個人事業主の方で「そうは言っても自分の状況では審査に通るかどうか不安・・」と
感じる方もいるのではないでしょうか。そこで、オススメしたいのが住宅ローンの専門家
であるモーゲージスペシャリストから客観的な意見を聞くことです。

 

モーゲージとは日本語で「住宅ローン」を指しますが、近年住宅ローンの借り換えが
一般的になってきこともあり、金融機関で住宅ローン審査に携わっていた経験者が
「モーゲージスペシャリスト」として住宅ローンに関わる相談に乗ってくれるサービスが
あります。

 

基本的に相談までであれば無料で利用できますし、モーゲージスペシャリストの
方々は利益誘導を受けていない為、中立的な立場からアドバイスをくれます。
自身の所得状況、資産状況、借金状況などを細かく伝えると、住宅ローンが
借入可能かどうかという点に加えて、最もリーズナブルに借入ができるプランを
教えてくれますので、ぜひ試しに一度利用してみることを推奨します。

5: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

自営業やフリーランスの方であっても、金融機関しだいで住宅ローンを組むことは
十分に可能です。特に個人事業主の方は、事業が軌道に乗ってきたタイミングで
住宅ローンを組むケースが多い為、前年度の年収のみで審査されるフラット35は
強い味方となってくれるのではないでしょうか。

 

ぜひ、ご自身に最適な住宅ローンを探してみてください。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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