住宅ローン審査で落ちた原因は一体何か?

住宅ローン審査で落ちた原因は一体何か? - 住まいのイロハ

 

住宅ローンの借り換えで、ハードルとなるのが新規借入先での「審査」です。
審査では複数のチェック項目から評価されますので、それらの項目を知っておくと
事前に対策することもできます。

 

そこで、当ページでは、審査のチェック項目や事前対策、落ちた場合の対処法
などについて詳しく解説していきたいと思います。

 

 

 

1: 銀行は審査でどんな項目をチェックしている?

 

金融機関では、住宅ローン審査時に「物的審査」と「人的審査」の両面から評価します。

 

「物的審査」では、購入する物件に担保価値があるかどうかを評価します。
新築物件であれば問題になることはほぼありませんが、中古物件の場合、
あまりに築年数が古い物件に関しては「担保価値なし」と判断されて、
「物的審査」のみで融資を断られてしまいます。

 

「人的審査」では、融資を受ける人が「借りたお金を返せる人かどうか?」を評価します。
「人的審査」の評価項目は多くあり、例えば次のようなものがあります。

 

<代表的な審査項目>

  • クレジットカードの利用履歴
  • 借金の有無、返済状況
  • 住宅ローンの延滞履歴(借り換え時)
  • 職業・就業形態
  • 転職回数・勤続年数
  • 病歴・持病(保険会社で審査)

 

クレジットカードの利用履歴

住宅ローン審査で引っかかりやすいのが、クレジットカードの利用履歴です。
クレジットカードを利用すること自体は全く問題ありません。問題となるのは、
「リボ払い」「分割払い」「キャッシング」を利用して延滞してしまった場合です。
住宅ローンの審査では、借金の延滞履歴があると一発アウトとなります。
また、延滞履歴がなくとも、リボ払いや分割払いが残っていると、残高分と
融資額とを合算した金額で、返済負担率が計算されることになります。
そうなると審査で大変不利になりますので、注意しましょう。

 

>(参考)クレカのリボ払いは審査に影響する?

 

借金の有無、返済状況

銀行は、本人の同意のもとにアクセスできる個人信用情報を閲覧して、
借金の有無や返済状況を徹底的にチェックします。もし、借金を頻繁に
繰り返していたり、少しでも返済が滞っていればアウトとなります。
奨学金やスマホの残債なども一種の借金ですので注意が必要です。

 

住宅ローンの延滞履歴(借り換え時)

借り換え先で新規借入を行う場合、それまでの住宅ローンの返済履歴をチェック
されます。返済履歴を確認する材料は、個人信用情報と通帳のコピー(1年分)、
残高証明書、返済予定表といったモノになります。返済が一度でも滞っていると
借り換えは厳しくなります。もし延滞してしまったら、個人信用情報や通帳が
キレイな状態になるまで待つのも手です。

 

>(参考)住宅ローンの延滞履歴は審査に影響する?

 

職業・就業形態

銀行は、借入希望者の職業や就業形態も審査項目の一つとしてチェックします。
職業が公務員や会社員であれば、「安定収入が期待できる」と判断されてOK
となる場合が多いですが、フリーランスなど個人事業主で仕事をしている方は、
審厳しくなる傾向があります。また、正社員は審査に通りやすく、契約社員や
派遣社員は厳しくなる傾向があります。

 

>(参考)非正規雇用(契約・派遣)でも審査は通る?

 

転職回数・勤続年数

職業や就業形態に加えて、転職回数や勤続年数も審査項目となっています。
近年は、転職がスタンダードとなったことで転職回数や勤続年数は昔に比べると
問題になりにくくなりましたが、それは職歴に一貫性がある場合に限られます。
やはり、職を転々としている場合や、入社しても直ぐに退社している方は、
安定収入を得ているとは判断されにくくなり、審査にも落ちやすくなります。

 

>(参考)転職歴や勤続年数は審査にどう影響する?

 

病歴・持病(保険会社で審査)

住宅ローンを借入するには、殆どの場合、団体信用生命への加入が必須です。
フラット35では団信への加入は任意ですが、それでも大半の方は加入するします。
3年以内の手術・治療歴や、3ヵ月以内の受診歴、1年以内に健康診断で
異常が見つかると、住宅ローンの借入のハードルが途端に高くなります。
特に、借り換えは年配者の方が多いと思われますので、自身が健康的なうちに
借り換えてしまうことを強くオススメします。

 

>(参考)病歴や持病は審査にどう影響する?

2: 審査前に対策できることは何?

 

収入や職業、健康状態はすぐに対策できるものではありませんし、
これらについては柔軟に対応してくれる銀行も多い為、そこまで深刻に
考える必要はありません。

 

しかし、「借金の履歴」については最大限の対策をしておくべきです。
というのも、支払い能力があるかどうかは、「借金の履歴」が大きく関与する為です。

 

自分の「個人信用情報」をチェックする!

「個人信用情報」は、銀行や貸金業者、クレジットカード会社などが共有している
個人の信用情報(履歴)です。この情報は、本人のみが開示することができますが、
本人の許可があれば第三者も閲覧することができます。

 

日本には、個人信用情報を管理している機関が3つ(CIC、JICC、KSC)ありますが、
CICが便利で利用しやすい為、おすすめです。(1,000円で閲覧可能)
クレジットカードや公共料金、奨学金、スマホ残債など一度でも返済が遅れると、
そのことが履歴として残ってしまいますので、支払期限は常に気を付けましょう。

 

専門家から客観的意見をもらう

もう1つは、FP(ファイナンシャルプランナー)や住宅ローンアドバイザーのような
住宅ローンの知識がある専門家に家計状況を見てもらい、客観的な意見を
もらうことをオススメします。
最近では、元銀行出身で住宅ローンを担当していたモーゲージ・スペシャリストも
いますので、住宅ローンに特化した方に相談してみるのも有益です。

 

※当サイト管理人も、モーゲージ・スペシャリストに借り換え相談を依頼した
経験があります。その時の様子や感想を掲載しているので参考にしてください。

 

>モゲチェック・プラザ 体験談&感想

3: 審査に落ちてしまったらどうする?

 

住宅ローン審査の辛いところは、落ちた場合に理由を教えてもらえない点です。
仮審査が通っても、本審査で落ちることもありますので、住宅購入で手付金を
支払ってしまい後戻りできない方は、とても心配になると思います。

 

審査落ちしてしまう理由は、前述の「人的審査」のいづれかに引っかかることが
大半ではありますが、融資金額や返済計画が引っかかることも多いようです。

 

例えば、年収300万円のサラリーマンが、5,000万円の融資を申し込んでも
それはほぼ100%NGとなります。返済負担率(収入に占める返済額の割合)が
とんでもなく大きくなってしまう為です。

 

都市銀行や地方銀行など店舗窓口で、住宅ローン担当者と相談しながら
融資額を決めることのできる銀行であれば、融資額を減額することで審査OKと
なる場合も多いのですが、書面とインターネット経由で審査を行うことになる
ネット銀行では、審査項目に従って機械的にチェックする為、先ほどの例では
審査NGとなってしまう可能性が高いと言えます。

 

原因を特定して別タイプの銀行の審査も受ける!

審査に通らなかった場合、審査に落ちてしまった理由を考えてみましょう。
個人信用情報や、審査項目を1つ1つチェックしていけば、必ず1つくらいは
心当たりが見つかるはずです。もしそれでも心当たりがない場合は、
ファイナンシャルプランナーやモーゲージスペシャリストに確認してみましょう。
意外に自分では問題なしと思っていた事が、審査でNGとなっているパターンも
あるようです。

 

原因が特定できたのであれば、同じタイプの銀行と、別タイプの銀行に並行して
審査を申込むようにしましょう。例えば、審査落ちしたのがネット銀行であるならば、
1つはネット銀行に申込み、もう1つは都市銀行(店舗型銀行)やフラット35に
すると良いでしょう。タイプが異なると、審査基準や柔軟性も異なってくるので、
審査に通った銀行が、自分には合っていたということが分かります。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの審査は銀行によってマチマチであり、落ちた原因も教えてくれない為、
あまり深く考えすぎないことも重要です。いくつかのタイプの銀行に申込んで、
審査OKであった銀行から融資を受けるのが、時間的ロスが少なくオススメです。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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