同銀行と金利交渉 or 他銀行へ借り換えるべき?

同銀行と金利交渉 or 他銀行へ借り換えるべき? - 住まいのイロハ

 

現在借入中の住宅ローンの金利を引き下げるには、「返済中の同銀行と交渉する」
あるいは「他の銀行へ借り換える」といった2つの方法が存在します。

 

どちらがお得になるかはケースバイケースですが、労力面では「他の銀行へ借り換える」
方が確実に大きいと言えます。そこで、当ページでは、金利交渉と借り換えの2つの
違いについて説明した後、金利交渉の方法を詳しくお伝えします。

 

 

 

 

1: 「金利引き下げ交渉」と「借り換え」って?

 

「金利引き下げ交渉」とは、あくまで現在返済中の銀行と金利交渉することであり
借入中の住宅ローンの金利を見直してもらうこと。「借り換え」とは、現在返済中の
銀行から他銀行の住宅ローンに乗り換えて金利を引き下げることを指します。

 

「借り換え」では、各銀行の優遇金利(適用金利)が適用された限界に近い低金利
の住宅ローンに乗り換える訳ですから、金利引き下げ交渉の余地は殆どありません。

 

「金利引き下げ交渉」では、同行内での手続きとなりますので、費用を最低限に
留めることができます。一方、「借り換え」では借入中の住宅ローンを一括返済
する為の諸費用や、新規に借入するための手数料などがかかってきますので、
低金利への住宅ローンへ乗り換えることによるメリットが大きくないと損を被ります。

 

金利引き下げ交渉には、再審査が必要

金利引き下げ交渉を行う場合、同行での再審査が行われます。
再審査では、「これまでの住宅ローンの返済が遅延なく行われているか?」
「住宅ローン申込み時から勤務先、年収、健康状態に変化はないか?」
といった本人情報が改めてチェックされることになります。
とは言え、手数料も手間も「借り換え」に比べれば遥かに少ないですので
まずは同行で金利見直しが可能か確認してみると良いでしょう。

2: 自分で金利引き下げ交渉を行う

 

自分で金利引き下げ交渉を行う場合、とてもシンプルです。
現在借入中の銀行の住宅ローン窓口にて「住宅ローンの金利を引き下げてほしい」
と率直に伝えるだけです。可能であれば自分の融資を担当してくれた職員が
望ましいのですが、銀行職員は数年で異動するのが慣例となっていますので
まずは住宅ローン窓口で相談を持ち掛けてみましょう。

 

但し、相談を持ち掛ける前に、必ず次の2つの準備をしておきましょう。

 

<相談前に準備しておくこと>

  • 各銀行の優遇金利を比較する
  • 借り換えた場合と比較する

 

それぞれご説明します。

 

各銀行の優遇金利を比較する

住宅ローンの金利には、基準金利と優遇金利の2つがあります。基準金利とは別名で
店頭金利とも呼ばれており、あくまで金融機関が参考基準とする金利です。
一方、優遇金利は各金融機関が独自に設定しているサービス金利と言えます。

 

近年、マイナス金利の影響によって銀行はカネ余りの状態に陥っており、融資先を
必死に探していますが多くは見つからない為、代わりに住宅ローンの貸し出しを
増やそうと画策しています。その為、各銀行は限界ギリギリの優遇金利を提示する
ようになってきています。

 

特に、ここ数年で実店舗を持たないネットバンクが台頭してきており、コスト節約の分を
優遇金利に還元している為、とんでもない低金利を提示している銀行もあります。
ですから、まずは低金利を提示している各銀行の優遇金利の情報を比較して、
その情報を借入中の住宅ローン担当者に見せることができるようにしましょう。

 

何も判断材料を持たずに、とりあえず「現在の金利を引き下げてくれ!」と言っても
軽くあしらわれてしまう可能性が高い為、まずは情報を集めてプレッシャーをかける
ことが重要になります。

 

借り換えた場合と比較する

場合によっては、同行で金利引き下げ交渉を行うよりも、他行の住宅ローンへ
乗り換えた方がお得になるケースもあります。どちらがお得であるかは、借り換えに
よって金利がどれくらい引き下げられたかという点でだけでなく、借り換えによって
必要になった諸費用も計算して、総合的なコストを割り出す必要があります。

 

借り換えでは、一括返済の繰上返済手数料や、登記費用や事務手数料、
印紙代、保証料など少なくない諸費用がかかってきます。これらの諸費用を
計算して初めて、どれくらい総返済額が減るのかが分かります。

 

そして、他行へ借り換えることによる削減額や金利のシュミレーション結果を
しっかりとメモしておき、同行の金利引き下げ交渉に臨むようにしましょう。

 

 

金利引き下げ交渉のタイミングは?

金利引き下げ交渉のタイミングは、3月・6月・9月・12月あたりがオススメです。
銀行には住宅ローンの融資目標額が設定されており、この目標額は四半期ごとに
チェックされている為、四半期の最終月は特に追い込みをかけます。

 

その時、借り換えで他行に顧客を持って行かれるくらいなら、多少金利を優遇してでも
引き留めようとする可能性が高くなります。また、この月には優遇金利キャンペーンを
行っていることも多く、通常金利よりも有利な条件で見直しができることもあります。
但し、いずれにしても事前準備(各銀行の金利比較など)をしておかないと、
足元を見らえる可能性もありますので注意するようにしましょう。

3: プロに金利引き下げ交渉を依頼する

 

金利引き下げ交渉を自身で行う場合、「各銀行の優遇金利を比較する」と
「借り換えた場合と比較する」の2つを最低限行うことが重要です。

 

しかし、各銀行の金利を比較するだけならまだしも、借り換えた場合のシュミレーションを
行うことは、なかなか面倒なのが正直なところです。特に、借り換えにで生じる諸費用を
自身で計算するのは骨が折れますし、間違いやすい部分でもあります。
ですから、借り換えた場合のシュミレーションについては、プロに任せることを推奨します。

 

住宅ローンのプロ(専門家)って?

近年、住宅ローン金利の急下降の影響により、借り換え希望者が急増してます。
この借り換え需要に伴って、住宅ローンの専門家であるモーゲージスペシャリストが
登場し、借り換え希望者の相談に応じるようになりました。

 

ファイナンシャルプランナーはお金全般のアドバイザーですが、モーゲージスペシャリストは
住宅ローンに特化しており、かつ金融機関で住宅ローンを取り扱っていた経歴の有る
スペシャリストでもある為、具体的かつ有用なアドバイスがもらえます。

 

モゲチェック・プラザの無料診断

現在、モーゲージスペシャリストが多く在席している場所として「モゲチェック・プラザ」が
あります。無料診断では、返済予定表をもとに、住宅ローンを借り換えた場合に
「どれくらい返済額が削減できるのか?」「諸費用はどれくらいかかるのか?」といった
面倒と思われる部分を、全て算出してくれます。

 

当サイト管理人も利用者の1人ですので、ぜひ参考にしてみてください。

 

>(参考)モゲチェック・プラザ 体験談

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの「金利引き下げ交渉」と「借り換え」どちらが得かはケースバイケースです。
但し、どちらを選ぶせよ、実行に移すにはそれなりの準備を行う必要がありますので
しっかりと計画を立てることをオススメします。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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