住宅ローン借り換えのベストタイミングは?

住宅ローン借り換えのベストタイミングは? - 住まいのイロハ

住宅ローン借り換えのベストタイミングは?

 

住宅ローンのベストな借り換えタイミングは、金利面の他にも多くの要素が関係します。
せっかく借り換えを検討していたのに、ささいな理由で借り換えができなかったとしたら
それは非常にもったいないです。

 

そこで、当ページでは、住宅ローンの借り換えのタイミングについて、
「2018年の金利状況での借り換えはどうか?」といったストレートな部分と
「自身の置かれた状況として借り換えはどうか?」といった間接的な部分から
解説していきたいと思います。

 

 

1: 2017年度住宅ローン金利の振返り

 

まずは、2017年度のフラット35の金利推移を振返ってみます。

 

2017年度のフラット35の金利推移

 

2016年度以降、金利が急下降し続けているフラット35ですが、
2017年度の金利推移は次のようになりました。

 

<フラット35の推移(2017年度)>

2017年1月 1.120%
2017年2月 1.100%
2017年3月 1.120%
2017年4月 1.120%
2017年5月 1.060%
2017年6月 1.090%
2017年7月 1.060%
2017年8月 1.130%
2017年9月 1.080%
2017年10月 1.160%
2017年11月 1.170%
2017年12月 1.140%

 

2017年度も相変わらず1%台前半をキープしており、5月と7月には1.060%という
異常な低金利を記録しました。年初(1月)と年末(12月)で金利を比較すると
この1年間で0.020%(1.140%−1.120%)わずかに微増した結果となります。

 

2017年度の変動金利の推移

 

次に、2017年度の変動金利の推移について確認します。

 

<主要10銀行 変動金利平均値の推移(2017年度)>

2017年1月 0.659%
2017年2月 0.667%
2017年3月 0.662%
2017年4月 0.655%
2017年5月 0.673%
2017年6月 0.669%
2017年7月 0.661%
2017年8月 0.654%
2017年9月 0.647%
2017年10月 0.637%
2017年11月 0.638%
2017年12月 0.628%

 

変動金利においては、店頭金利自体は日銀のマイナス金利政策導入後も
わすかな下落となりました。しかし、銀行が独自に設定できる金利優遇幅が
どの銀行でも拡大しており、2008年は変動金利平均値が約1.875%でしたが、
2017年度は0.6%台で推移する結果となりました。

2: 2018年度は借り換えタイミングとしてどうか?

 

2017年度の金利推移を確認したところで、次に2018年度の金利動向について
考察してみようと思います。

 

フラット35は今だに追い風の年

 

フラット35のような長期固定金利は、日銀の金融政策の影響をモロに受けます。
例えば、ここ数年の歴史的低金利の引き金を引いたのは、2016年1月に日銀が
導入したマイナス金利政策に他なりません。

 

長期固定金利は国債金利に連動して変動するのですが、日銀は金融政策の
一環としてこの国債の買い入れを行います。そして、買い入れにより国債金利は
下降し、住宅ローンの長期固定金利も連動して下がります。ここ数年の間は
日銀が国債を積極的に買い入れた為、長期固定金利も低空飛行をキープ
してきました。

 

しかし、この日本政府の借金でもある国債の発行が進むと、金利が上昇した時に
政府予算が逼迫してしまう為、日銀としてはこれ以上の買い入れは停止し、
正常な状態に戻したいのが本音のようです。その為、今後は国債の買い入れを
制限することによって、金利上昇も考えられます。

 

また、米国のトランプ大統領就任以降、世界的に金利上昇モードが出来がっており
この金利上昇のプレッシャーが日本にかかることにより、日銀が金利上昇を容認する
可能性も考えらます。

 

とはいうものの、フラット35においては、今後しばらくは1%台前半の現行金利を
維持する可能性が高い為、借り換えタイミングとしては申し分ありません。

 

 

変動金利は銀行間の引き下げ競争が過熱化!

 

まずは、2018年1月時点における主要銀行の実行金利を確認してみます。

 

<2018年1月の変動金利(借り換え)>

SBIマネープラザ 0.439%
住信SBIネット銀行 0.439%
りそな銀行 0.440%
ソニー銀行 0.479%
じぶん銀行 0.497%
イオン銀行 0.570%
新生銀行 0.600%

 

変動金利は、銀行によって実行金利(店頭金利から優遇幅を引いた金利)を
独自に決められるため、銀行間で激しいデッドヒートを繰り広げています。
各銀行がコスト割れ寸前の低金利を設定しており、顧客獲得に向けて
限界まで金利を引き下げていることが窺えます。

 

大手銀行では法人向けの融資が芳しくなく、「カネ余り」の状態となっている為
旨みが少なくても住宅ローンの貸し出しに注力せざる得ないのが現状です。
2017年に住宅金融支援機構が行なった「民間住宅ローンの貸出動向調査」では
「今後も積極的に住宅ローンに取り組む」と回答した銀行が8割近くにも上っており
今後しばらくは銀行間での金利競争は続くと予想されます。

 

2018年中に35年ローンを組む場合、恩恵が最大限受けられる長期固定金利が
オススメですが、10年〜20年の短期間で金利上昇前までに住宅ローンを完済
する予定であれば、変動金利を選ぶのも十分アリだと言えるでしょう。

3: 借り換えを考えるオススメのタイミングは?

 

ここでは、住宅ローンの借り換えを考える上で、
オススメのタイミングをご紹介したいと思います。

 

<借り換えを考えるオススメのタイミング>

  • 金利が低いうちに借り換える
  • 健康状態のうちに借り換える
  • 転職・退職前に借り換える
  • 資金があるうちに借り換える
  • 時間があるうちに借り換える

 

金利が低いうちに借り換える

住宅ローン金利は経済状況の影響を受けます。バブル期のような好景気では
金利も高めとなり、現在のような好景気とは言えない状況下では金利も
低めとなる傾向があります。2018年度は、変動金利・固定金利ともに、
近年稀に見る低金利をキープしていますので、借り換えを考えている方に
とっては最適な年と言えます。住宅ローンは日銀の金利政策も影響しますので
日銀が金利上昇に向けて舵を切る前に、借り換えすることをオススメします。

 

健康状態のうちに借り換える

住宅ローンを申込む際、審査でチェックされるのが病歴や持病の有無などです。
住宅ローンを組む時には団体信用生命保険への加入がほぼ必須となりますが
持病がある場合は、加入のハードルが高くなります。借り換え自体は約70歳まで
可能ではありますが、健康面で審査落ちするリスクを考えた場合、若くて健康である
うちに借り換えを検討するのがオススメです。

 

転職・退職前に借り換える

住宅ローンを申込む際、転職回数や勤続年数、年収など就業状況が審査されます。
近年はキャリアアップの為に転職するという考えが普及したことにより、転職自体が
不利にとられるケースは少なくなりましたが、大手銀行では勤続年数や転職回数を
今だに気にします。ですから、住宅ローンを新規借入して物件購入を考えており、
転職・退職予定があるのであれば、先に住宅ローンを組むことを優先させましょう。

 

資金があるうちに借り換える

住宅ローンの借り換えでは、新規借入時と同様に様々な諸費用がかかってきます。
金額にするとトータルでおよそ数十万円程かかる為、計画的に貯めておく必要が
あります。(自己資金ゼロで借り換える手段もありますがココでは割愛します。)
年齢を重ねると、子供が生まれて教育費がかかったり、親の介護費用がかかる
ケースもよくありますので、ある程度貯蓄に余裕のあるうちに借り換えすることを
オススメします。

 

時間があるうちに借り換える

サラリーマンの方で、住宅ローンの借り換えを検討しているが実行しない理由のうち
最も多いのが「借り換えが面倒だから・・」です。確かに、会社員の方は平日多忙で
借り換え先の銀行を比較するだけでも一苦労です。しかし、近年はネット銀行の
普及により24時間365日申込みが可能になりました。また、借り換え代行業者も
登場したことで、全ての手続きを代行してもらうことも可能です。
いずれにせよ、お得な金利で住宅ローンを返済する為には、借り換えのタイミングが
非常に重要となりますので、時間が作れるうちに借り換えを行うことをオススメします。

4: 借り換えタイミングの注意点

 

住宅ローンを借り換える上で、注意点も合わせてご紹介します。

 

<借り換えタイミングの注意点>

  • 繰上返済よりも借り換えを優先させる →自己資金・諸費用
  • 変動金利を選ぶなら急激な金利上昇に備える
  • 長期固定金利への借り換えはお早めに

 

繰上返済よりも借り換えを優先させる →自己資金・諸費用

繰上返済を積極的に行うことで元金を減らしたい気持ちも分かりますが、
もし総返済額を減らしたいのであれば、自己資金を借り換え費用に充当し、
借り換えてしまうことをオススメします。特に2000年〜2010年に住宅ローンを
借りた方で金利が1%以上の場合は、借り換えのメリットが大きいです。
繰上返済は、借り換えによってローン残高を可能なかぎり削減した後で、
存分に行うようにしましょう。

 

変動金利を選ぶなら急激な金利上昇に備える

変動金利の最大のリスクは金利の急上昇です。変動金利は現在のように、
長期固定金利が低ければそれを下回る低金利が適用される為、長期固定金利
よりも得のように感じられますが、日銀の金融政策や景気状況しだいでは、
急激に上昇するリスクがあります。変動金利の見直し半年に1回行われますが、
返済額の見直しは5年に1回ですので、5年たつと高額な金利になる変更される
ケースもありますので、変動金利を選ぶ際にはリスクがあることに注意しましょう。

 

長期固定金利への借り換えはお早めに

フラット35や銀行の35年固定金利が1%台となったことで、変動金利から固定金利
への借り換えを検討する方が増えています。2016年のマイナス金利政策導入以降の
フラット35の金利推移のグラフを見る限り、2018年で底を打ったような感じも見受け
られますので、低金利である本年度中に固定金利ローンを組むことを考えている方は、
早めに済ませると良いでしょう。

5: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンのベストな借り換えタイミングは、本人の都合によっても異なります。
例えば、就業環境が変わったタイミングや、健康状態に問題が生じた場合は、
審査通過のハードルが高くなりますので、計画的に借り換えする必要があります。

 

ぜひ、ベストなタイミングを逃さずに、満足行く借り換えを行ってください!

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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