住宅ローンの借り換え相談はどこにすべき?

 

※この記事は2020年4月25日に更新しました。

 

住宅ローンの借り換えを検討する上で、心配事や知っておきたい事も多いと思います。
しかし、住宅ローンに関わる情報はパーソナルな側面が強い為、相談相手を間違えると
余計なトラブルが生じてしまうケースもあります。

 

そこで、当ページでは、住宅ローン借り換えの際にベストな相談相手の選び方、
相談しておくべき必須事項、相談相手の実績・評判・魅力などについて解説します。

 

ぜひ、借り換え相談を検討されいている方は参考にしてください。

 

※新型コロナウィルスの影響により、借り換え需要が伸びつつあります。
それに対応した借り換え相談サービスの話題についても触れています。

 

 

1: 誰に借り換え相談をすべきか?

 

2019年1月現在、住宅ローン金利は2018年から引き続き借り換えタイミングとしては
非常に良好といえます。長期固定金利は2018年末を境に再び下落傾向にありますし、
変動金利においては何と0.428%という史上最低金利をさらに塗り替えています。

 

そんな有利な状況で借り換えを検討されている方も多くいらっしゃると思いますが、
借り換えに関する細かい内容について、まずは誰かに相談したい方もいるはずです。

 

住宅ローン借り換えの相談相手としては、主に次の4つの候補はがあります。

 

 

借り換え相談ができる相手

  1. 住宅ローン返済中の銀行職員
  2. 住宅ローン借り換え先候補の銀行職員
  3. FP(ファイナンシャルプランナー)
  4. 住宅ローンの専門家

 

 

※不動産会社の営業マンは新規借入時がメインである為、ここでは除外しています。

 

これらの相手に相談した場合、どのような相談内容になるかを考えてみます。

 

@ 住宅ローン返済中の銀行職員

住宅ローン返済中の銀行の職員に借り換え相談すると、高確率で引き留められます。
そして、銀行職員は次の2つの選択から、いづれかの行動をとるケースが濃厚です。
1つ目は、銀行の指針に基づき、現行金利を下げてくれる(優遇金利の適用)。
2つ目は、同銀行の別の住宅ローン商品を勧めてくる(同銀行内での借り換え)。

 

他行の住宅ローンの借り換えを阻止したい理由は、他行に鞍替えされてしまうと、
完済までに得られるはずだったローンの利息収入が途絶えてしまうからです。
ですから、「住宅ローンを可能な限り削減したい!」という強い目的であるのならば、
返済中の銀行に相談するのは一旦ストップしましょう。

 

A 住宅ローン借り換え先候補の銀行職員

住宅ローンの借り換え先候補として考えている銀行への相談も控えた方が良いでしょう。
これも、返済中の銀行と同様に、借り換えを勧める前提での相談となってしまう為です。
特に、メガバンクを中心に住宅ローン相談会を開催している店舗も多く見かけますが、
あの類の相談会はその銀行の住宅ローン商品をベースにした相談になりますので、
要するに「相談」という名目で営業を兼ねているという訳です。

 

また、金利や事務手数料などの点でメリットの多いネット銀行やモーゲージバンクの方は
確かにお得なのですが、ネット銀行はインターネット上での手続きがメイン主流であり、
対面相談には向かないという弱点があります。一部店舗を構えている銀行もありますが
その場合も「中立」な助言を期待するのは難しいといえます。

 

B FP(ファイナンシャルプランナー)

FP(ファイナンシャルプランナー)とは、お金の専門家です。保険、税金、投資などの
金融全般の知識を保有しており、顧客の家計見直しやライフプラン設計の相談に
乗ることを仕事としています。最近では、独立開業しているFPの他に、FPを派遣して
無料相談サービスを行っている会社も増えてきました。

 

FPは住宅ローンの知識ももちろん保有しているはずですが、住宅ローンの相談に
特化している訳ではない為、必然的に知識も「浅く広い」という傾向があります。
また、全国には120程の銀行があり住宅ローン商品も約1,000程あるとされますが、
それらを全て把握しているとは思えない為、アドバイスも一般論になりがちです。

 

C 住宅ローンの専門家

住宅ローンの専門家は、最近ではモーゲージスペシャリストと呼ばれることもあります。
「モーゲージ」とは英語で住宅ローンを表し、その名の通り住宅ローン全般に関わる
スペシャリストとなります。ファイナンシャルプランナーのように、マネー全般に関わる浅く
幅広い知識ではなく、住宅ローンに特化した知識と実務経験が要求されます。

 

米国等では一昔前から一般的な存在として認知されていましたが、日本においても
2016年のマイナス金利政策の影響を受けて住宅ローン金利が急激に下がったことで
住宅ローン借り換え希望者が増えると共に、専門家の需要が大きくなりました。

 

銀行員やファイナンシャルプランナーと比較した場合、このような住宅ローンの専門家へ
相談することで次のようなメリットは受けられます。

 

専門家に相談するメリット

  • 中立的立場で相談に乗ってくれる
  • 各銀行の住宅ローンを把握している
  • 金融機関出身で住宅ローン取扱い経験がある

 

中立的立場で相談に乗ってくれる

銀行員に相談する場合、その銀行の住宅ローン商品ありきでの相談になってしまう為、
「他行の住宅ローン商品と比べてどうなのか?」といった重要な点が分かりません。
その点、FPやモーゲージスペシャリストのような専門家であれば、特定の銀行からの
利益誘導を受けていない為、中立的な立場からアドバイスをしてくれます。

 

各銀行の住宅ローンを把握している

中立的立場という点では、FPとモーゲージスペシャリストは同じ立場になりますが、
大きく異なる点はモーゲージスペシャリストの業務が住宅ローンに特化していることです。
その為、全国120の銀行の住宅ローン商品の情報を常にアップデートしている為、
事実に基づいた精度の高いアドバイスをすることができます。

 

金融機関出身で住宅ローン取扱い経験がある

モーゲージスペシャリストの経歴を確認してみると金融機関出身者が非常に多いです。
住宅ローンの相談をするのであれば、住宅ローン商品の知識を持っているだけでなく、
実業務のことまで把握しているモーゲージスペシャリストに相談した方が、より生産的な
相談内容になることは明白です。

 

欧米の住宅ローン借り換え事情

欧米では、銀行と消費者を仲介するコンサルタント業者が多く存在しており、消費者は
そのようなコンサルタントに相談したのち、最適な銀行と住宅ローンを選択します。
しかし、日本の住宅ローン業界では、銀行と消費者を仲介する業者がまだまだ非常に
少ないのが現状であり、流れ作業的に住宅ローンを組んでしまう傾向があります。

 

借り換えにおいて、消費者自らが調査し銀行と住宅ローンを選ぶことになりますが、
最も有利な条件で借り換えを行うのであれば、専門のコンサルタントに相談するのが
やはり確実だと言えます。

2: ぜひ相談しておきたい必須事項は?

 

住宅ローンの借り換え相談の際、訊きたいことは決まっていますでしょうか。
ここでは、ぜひ押さえておきたいオススメの相談事項をご紹介します。

 

オススメの相談事項

  1. どれくらい住宅ローンを削減できる?
  2. 月々の返済額はどれくらいになる?
  3. 諸費用は総額でどれくらいかかる?
  4. 自分の収入状況で借り換えは可能?
  5. 借り換えはどうやって進めるのか?

 

@ どれくらい住宅ローンを削減できるのか?

「住宅ローンがどれくらい削減できるか?」については借り換えの最大の目的ですので
ぜひ訊きましょう。但し、削減額を正確に知りたい場合は返済予定表(償還予定表)を
事前に送付することになるかと思います。返済予定表は新規借入の際に金融機関から
発行された書類で、現在のローンの借入条件や返済予定が記載されています。
この返済予定表の数字をベースに、借り換えを行った場合に削減できる金額を
算出し、総額でどれくらい削減できるのかが判明します。

 

A 月々の返済額はどれくらいになるのか?

返済予定表をベースにした計算により、住宅ローンの削減額と同時に月々の返済額が
判明するはずです。但し、変動金利で返済する場合、月々の利息支払額が5年毎に
変動することに注意が必要です。2018年現在は、長期固定金利がだいぶ有利な状況
となっていますので、35年固定金利で借り換えを行う方は利息が少なくて済むだけでなく、
ライフプランも計画しやすいのではないでしょうか。

 

B 諸費用はどれくらいかかるのか?

住宅ローンの借り換えには、事務手数料や保険料などの諸費用がかかってきます。
但し、最近ではネット銀行やモーゲージバンクなど事務手数料や保険料を無料に
している銀行もある為、諸費用は利用する金融機関によって変動します。
また、諸費用がある程度高額になったとしても、諸費用も住宅ローンに含めたり、
別でローンを組むこともできますので、自己資金ゼロでも借り換えは可能です。

 

C 自分の収入状況でも借り換えは可能か?

住宅ローンの審査では、借入希望者の収入状況や借金状況などが評価されます。
モーゲージスペシャリストのような金融機関出身で住宅ローンの実務に携わっていた人
であれば、個人の収入状況などを見れば、借り換え可能or否かが分かります。
但し、借り換えの審査基準は各金融機関によって異なりますので、アチラの銀行の
仮審査では落ちたけど、コチラの銀行の仮審査では通過したというケースもあります。

 

D 借り換えはどうやって進めればよいか?

住宅ローンの新規借入時は、不動産会社が利用者と銀行の仲介役として間に入り
面倒な手続きを進めてくれましたので、借入は比較的楽だったのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンの借り換えでは、基本的に自身で行うか代行業者に依頼して
任せてしまうかの2択になるかと思います。時間と気力がある方は、自身で情報を
整理してベストな金融機関に借り換えると良いでしょう。一方、平日多忙で時間と
気力に余裕がない方は、代行業者に有料サービスについて詳しく訊きましょう。

3: 【注目サービス】モゲチェックの借り換え相談サービス

 

低金利の住宅ローンを提示している銀行は数多くありますが、自分が希望する銀行へ
100%借り換えできる訳ではありません。重要なのは、ご自身にとって借り換え可能な
銀行を見つけ出すことです。というのも、ご自身を取り巻く状況が、住宅ローンを組んだ
当時とは異なるケースが多いためです。

 

例えば、借り換えで障害となるケースとして

  • 持病を抱えることになって投薬を始めることになった。
  • 離職や転職によって、借入当時より年収が大幅に下がってしまった。
  • 住宅ローンとは別に、車や教育ローンなど大きなローンを抱えることになった。
  • 子育てを機に共働きをやめた、専業主婦になったため新たにローンが組めない。

等があります。

 

こういったケースに当てはまると、大手銀行の住宅ローン審査では弾かれる可能性が
高くなる為、こういった条件下でも借り換え可能な銀行を探す必要が出てきます。

 

そんな時、銀行探しで強い味方になってくれるのが、住宅ローン借り換え相談の
パイオニア的存在である「モゲチェック」です。

 

 

@ モゲチェックの特徴

 

モゲチェックは、株式会社MFSが運営する住宅ローン借り換え相談&代行サービスです。
株式会社MFSは、ヤフーや電通グループ、ゴールドマン・サックス等の有力企業からの
出資を受けて2009年に創立されました。

 

特徴として、個々人の返済状況・資金状況から、借り換えが可能な銀行を選別し
その中から個人に合ったベストな銀行を提示してくれます。

 

2020年3月時点で、累計相談件数が10,000件を突破しており実績は十分です。
また、NHKクローズアップ現代や日経新聞へのメディア掲載もあり信頼感があります。

 

A モゲチェックの魅力

 

モゲチェックの魅力として、次の3つが挙げられます。

 

モゲチェック3つの魅力

  • 個々人に合った借り換えプランの提示
  • 面倒な手続きを代行してくれる(有料)
  • 借り換え成功時のみ費用発生

 

個々人に合った借り換えプランの提示

各銀行には独自の審査基準がありますので、自分で比較して良いと感じた
銀行であっても、その銀行に借り換えできるとは限りません。自身にとって
ベストな銀行を見つけ出すのは、やはり専門家の力を借りるのが確実です。

 

面倒な手続きを代行(有料)

相談を行い、もし借り換えの手続き代行を依頼する場合、殆どの面倒な作業を
代行してくれます。例えば、仮審査・本審査の申し込み、公的書類の取得、
銀行との連絡やりとりなど多岐に渡ります。多忙で手続きを進めることが困難な
会社員の方などにとっては大変便利なサービスです。

 

借り換え成功時のみ費用発生

無駄なコンサル料が発生しない点(=成功報酬制)も、モゲチェックの診断サービスの
魅力といえます。また、借り換えを依頼したとしても銀行からの融資が下りなかった場合、
借り換え失敗となりますので、その場合は一切費用がかかりません。

 

B モゲチェックの取扱い事例集

 

最後に、モゲチェックがこれまで取り扱った事例をご紹介しておきます。
借り換えにあたり、個人で調査・解決するには難易度の高い事例もあり、
モゲチェックを利用することで享受できるメリットが分かるはずです。

 

※モゲチェック公式サイトの事例集を要約。

 

例1) 期間延長かつ返済額削減

 

●借り換え内容

  • 返済期間を25年→30年に延長
  • ミックスローン3%・1%→変動金利0.7%に一本化
  • 月返済が2万円削減(10万円→8万円)
  • 総返済額が300万円削減(3,100万円→2,800万円)

 

住宅ローンの期間を延長しての借り換えは、難しい銀行が多いと言われていますが、
借入人の返済状況を考慮して、延長可能な金融機関担当者と交渉した結果、
返済期間を延長しつつ総返済額も大幅に削減することに成功。

 

例2) 持病はワイド団信加入で解決

 

●借り換え内容

  • 全期間固定金利3%→10年固定金利1%
  • 月返済1万6千円削減(14万円→12.4万円)
  • 総返済額が140万円削減(1,800万円→1,660万円)

 

住宅ローン借り換えの際、団体信用生命保険への加入はほぼ必須ですが、
持病があると加入条件をクリアすることが難しくなります。但し、銀行によって
判断基準は異なりますし、持病持ちの人でも比較的入りやすいワイド団信が
あります。上記の方の場合、2つの銀行にローン審査を申込んだ結果、
ワイド団信を取り扱う方の住宅ローンへの借り換えが成功しました。

 

例3) 専業主婦になっても借り換え成功

 

●借り換え内容

  • 固定金利2.9%→変動金利0.625%
  • 月返済が5万円削減(25万円→20万円)
  • 総返済額が1,500万円削減(7,200万円→5,700万円)

 

住宅ローン借入時は夫婦共働きだった為、ペアローンで申込みを行ったが、
借り換えを希望した時には妻が専業主婦だった為、ペアローンでの借り換えが
不可となりました。そこで。夫が主債務者となり妻が連帯債務者となる方式で
借り換えを申込んだ結果、無事に借り換えが成功しました。

 

 

※ 新型コロナウィルスへの対応

 

新型コロナウィルスによる影響で収入が減少し、毎月の返済額の減額を希望する方が
増えつつあります。その場合、毎月の返済を一時的に停止してもらうことや、返済期間を
当初より伸ばすといった策が考えられます。

 

但し、特別対応をしてもらえるかどうかは金融機関の裁量によりますので、
まずは金融機関の住宅ローン事情に精通しているモゲチェックに相談してみるのも手です。

 

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。
住宅ローンの借り換えは、調査が面倒で今まで敬遠してきた方もいると思いますが、
モゲチェックのような便利なサービスもある為、活用してみることを推奨します。

 

平成から令和となり、住宅ローンの借り換えはまだまだ良好なタイミングではありますが、
大きな金利変動がこの先いつ起こるか分かりませんので、早めの行動を推奨します。