住宅ローン借り換えは自己資金ゼロでもOK?

住宅ローン借り換えは自己資金ゼロでもOK? - 住まいのイロハ

住宅ローン借り換えは自己資金ゼロでもOK?

 

住宅ローンの借り換えでは、事務手数料や保証料等の「諸費用」がかかります。
諸費用の金額は、借入中の銀行や借換先の銀行の方針によって異なりますが、
数十万円から最大百万円ほどに達することもあります。

 

それでは、「諸費用を捻出できなければ、借り換えは無理なのか?」というと
そんなことはなく、自己資金ゼロだっとしても諸費用そのものが借入可能です。

 

そこで、当ページでは、自己資金が無い場合の「諸費用」をローンとして
借入するケースについて、詳しくご紹介したいと思います。

 

 

 

1: 「頭金なし」・「オーバーローン」が当然の時代に!

 

一昔前は、住宅ローンを組むには「頭金2割」という最低条件を設定している銀行が
多かったのですが、現在では「頭金なし」で住宅購入費用全額を借入できる銀行が
大多数となっています。また、それだけでなく、住宅購入費用意外にかかる登記費用や
事務手数料などの「諸費用」についても全額負担してくれる銀行も登場しました。

 

つまり、自己資金ゼロであっても、住宅ローンが組める時代となったのです。

 

借り換えの諸費用もローンで負担!

住宅ローンの取得にかかる「諸費用」が全額借りられるということは、イコール借り換えで
発生する「諸費用」が借入できるという意味です。ですから、借り換えタイミングとしては
ベストともいえるこの低金利の機会を逃さない為に、諸費用もローンとして借入して、
住宅ローンに上乗せした形で返済をするという訳です。

 

2: 諸費用も貸し出してくれる銀行一覧

 

諸費用をローンとして貸し出してくれる、主要銀行をご紹介します。

 

主要銀行の手数料

みずほ銀行 火災保険料、保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金
三井住友銀行 不可
三菱東京UFJ銀行 借り替えに伴う諸費用(提携ローン除く)
ARUHI 借り換えにかかる諸費用
新生銀行 不可
ソニー銀行 取り扱い手数料
楽天銀行

(新規借入に伴う諸費用)
登記費用、融資事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立一時金、引越費用等
(借り換えに伴う諸費用)
登記費用、融資事務手数料、繰上返済手数料、火災保険料、印紙代等

イオン銀行 取扱手数料、火災保険料、登記費用、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立金等
住信SBIネット銀行 収入印紙代、登記費用、火災保険料等

 

ネット銀行を中心に諸費用の貸し出しを行っている銀行が多いと言えます。
諸費用貸し出しOKとしている銀行は、住宅ローン借入時にかかってくる
「手数料、保証料、登記費用、印紙税」を最低ラインとして、それ以外の
負担費用は各銀行によって異なっています。

 

中には、引っ越し費用や修繕積立金まで貸し出してくれる銀行もあり、
0から100まで面倒をみてくれるケースも珍しくなくなりました。

 

但し、諸費用の支払については、住宅ローンの借入金額に上乗せする場合と、
住宅ローンとは別のローンとして貸し出す2パターンがあります。別のローンとして
借入する場合は、多くは金利が少々高めなので注意が必要です。

3: フラット35は頭金1割を用意しないと不利!

 

ここ数年、マイナス金利の影響でフラット35をはじめとした固定金利が著しく下がり、
変動金利から固定金利への借り換え希望者が過半数を上回っています。
そんなお得な条件で借入することのできるフラット35ですが、注意点もあります。

 

フラット35では、融資額の1割を頭金として準備しないと、借入金利が上昇するという
デメリットがあります。融資率が9割以下の場合は、金利が約0.5%近くお得になり、
借入金額3,000万円で35年返済で計算すると、300万円近く得することになります。

 

これは借り換え時にも適用されることであり、借り換え先としてフラット35を選ぶ場合、
融資額の1割を用意しておかないと、不利な金利で借入することになります。
そうなると非常にもったいないことですので、そのような場合は10年固定金利などの
短期間型の固定ローンにするか、諸費用+1割の頭金が溜まるまでは、
しばらくグッと我慢するというのも手です。

 

生活費の確保も大切に!

諸費用を全額ローンで借入できるとしても、生活費用に確保している貯金を
諸費用に回すことはやめましょう。住宅購入後、出産・育児・介護などにより
突発的な出費となるケースが増えてくる可能性があります。

 

また、子供のいる世帯では、子供が成長するにつれて家計に占める教育費の
負担が大きくなり、ローンの返済がキツくなるのはよくあることです。
ですから、仮に100万円の貯金のみがあるのであれば、その貯金は残しつつ
無理せずに貯金が溜まるまで待つか、あえてフルローンで組むのが良いでしょう。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの借り換えでは、諸費用も含めてローンとして借入したり、
別ローンとして借入することで、自己資金ゼロで借入することができます。

 

しかし、資金に余裕のない状態で、新たに住宅ローンを借り入れてしまうと、
返済途中で家計が破綻してしまうことがありますので注意しましょう!

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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