住宅ローン借り換え手続きの手順は?

住宅ローン借り換え手続きの手順は? - 住まいのイロハ

住宅ローン借り換え手続きの手順は?

 

マイホームを購入した殆どの方は、住宅ローンを組んだ経験があると思われます。
その時にはベストだと考えて選択した住宅ローンだと思いますが、社会的変化によって
住宅ローンの金利は大きく下降するケースがあります。

 

また、一昔前は変動金利が当たり前という風潮があったとしても、時代が変われば
固定金利の方が有利になるケースもあります。特に2016年以降、日銀がマイナス金利
政策を導入した影響で、長期固定金利が優位に立っています。このような社会的変化
によって住宅ローン事情も変化する為、損をせずに完済を目指す為には、住宅ローンの
借り換えを検討することも重要です。

 

当ページでは、そんな住宅ローン借り換えの中身、流れ、注意点など基礎的な情報を
まとめましたので、借り換え検討中の方はぜひ参考にしてみてください!

 

 

 

 

1: 住宅ローン借り換えの中身

 

住宅ローンの借り換えとは、住宅購入当時に借入した銀行Aの住宅ローンの残高分を
別の銀行Bから新たに借い入れて、その借り入れたお金で銀行Aの住宅ローン残高を
完済してしまい、それ以降はB銀行に対してローンの返済を行っていく手続きです。

 

A銀行からB銀行に乗り換える理由は、A銀行よりB銀行の方が住宅ローン金利が
低くなれば、利息分が安くなるため月々の返済額が減り、総返済額も減る為です。

 

変動金利から固定金利への借り換え、逆の固定金利から変動金利への借り換え、
また固定金利から固定金利への同タイプへの乗り換えも「借り換え」と見なします。

 

MEMO
<一括返済は手数料がかかる!>
住宅ローン借入していた銀行に、一括返済を行う際は繰上返済手数料がかかります。
ネットバンクのように手数料無料のところもあれば、都市銀行のように数万円かかる
銀行まで様々ですので、事前に確認しておくようにしましょう。

2: 住宅ローン借り換えの流れ

 

住宅ローンの借り換えでは、現在借入先の銀行と、新たな借入先の銀行の2つの
手続きが必要になるため面倒だと思われがちですが、全体の9割は新たな借入先
の手続きとなりますので、重く考える必要はありません。

 

ここでは借り換えの流れをご紹介します。

 

<融資実行前までの流れ>

 

融資実行前までの簡単な流れとしては、次のとおりです。

 

<融資実行前までの流れ>

  • 現在の返済状況を整理する
  • 新たに借り入れる金融機関および住宅ローンを検討する
  • 金融機関に住宅ローンを申込み、仮審査を受ける
  • 仮審査がOKであれば、返済中の金融機関に一括返済申し入れ
  • 仮審査がOKであった金融機関で契約手続き&本審査申し込み
  • 本審査がOKであれば、融資が実行される
  • 返済中の金融機関の一括返済を実行

 

新たに住宅ローンを借り入れる場合、申込書類として住民票や印鑑証明書、
課税証明書など役所に取りにいく必要のある書類もありますので、計画的に
行動しましょう。また、融資実行後、すぐに前の金融機関への一括返済を
済ませる為にも、一括返済の手続きは並行して進めるようにしましょう。

 

MEMO
一昔前までは、住民票、印鑑証明書、課税証明書などの公的書類は役所の
窓口まで行かないと発行できませんでした。しかし、現在はマイナンバーカードを
持参してコンビニエンスストアに行けば、上記の公的書類は即時発行できます。

 

<融資実行後の流れ>

 

融資実行後の簡単な流れとしては、次のとおりです。

 

<融資実行後の流れ>

  • 融資が実行されたことを確認
  • 前の金融機関の住宅ローンを一括返済する
  • 前の金融機関の抵当権を抹消し、新たな金融機関で抵当権を設定

 

融資の実行は、基本的に平日に行われます。また、融資実行後は直ぐに前の
金融機関の住宅ローンを完済するとともに、登記関係の手続きを司法書士に
進めてもらいます。司法書士については、銀行側で指定してきます。

 

MEMO
<平日に身動き取れない場合どうする?>
住宅ローンの借入手続きは、銀行の窓口が開いている平日昼間に行われますが、
平日昼間はなかなか動けない方もいるかと思います。そんな人は、土日でも対応
可能であるモーゲージバンクや、ネットと郵送のみで手続きが完了するネットバンクも
オススメです。また、住宅ローンの借り換え代行サービスもありますので、それらを
活用して借り換えのタイミングを逃さないように工夫しましょう!

3: 住宅ローン借り換えの注意点

 

住宅ローンの借り換えを行うにあたって、注意点も合わせて確認しておきましょう。

 

<借り換え時の注意点>

  • 同一銀行内では借り換えはできない
  • 2本以上の住宅ローンは同時に借り換える
  • 変動金利は将来的な引き下げ幅を考える
  • 固定金利は借り換えタイミングに気を付ける
  • 返済期間には十分に余裕を持たせる
  • 「削減額」と「諸費用」を算出しておく
  • 就業状況や借金状況に気を付けるく

 

同一銀行内では借り換えはできない

同一銀行内で可能なのは金利タイプの切り替えのみです。つまり、現在変動金利で
借入している人は固定金利への変更は可能ですが、固定金利で借入している人は
金利が更に下がったからといって固定金利へ借り替えることはできません。
同金利タイプで借り換えを行う場合、他行の住宅ローンを検討することになります。

 

2本以上の住宅ローンは同時に借り換える

住宅購入時、夫婦それぞれ別で住宅ローンを組むケースがあります。例えば、片方は
フラット35で組み、もう片方は変動金利型でローンを組む場合などが典型です。
このような場合は、原則として双方の残高をまとめて、1つの銀行で借り換える必要が
出てきます。これは担保設定の問題であり、金融機関が新たに住宅ローンを融資
する場合、その金融機関が「第一位の抵当権設定」とするケースが大半である為です。

 

変動金利は将来的な引き下げ幅を考える

変動金利では、申込者を少しでも多く獲得する為に店頭金利の割引を行っています。
例えば、「店頭金利から全期間2%引き」という表示があれば、店頭金利から2%を
差し引いた金利が、住宅ローン完済まで適用されます。
ここで気をつけたいのが、期間限定で店頭金利の割引を行っているケースです。
例えば、「「当初10年間店頭金利から2%引き」という表記がであれば、11年目以降は
0.5%引きといったように、引き下げ幅が小さくなるのが通例です。ですから、借入時の
金利が目を引いたとして、まずは試算してもらうようにしましょう。

 

固定金利は借り換えタイミングに気を付ける

2016年以降、歴史的低金利が継続していることで長期固定金利への借り換えを
希望している方が増えています。今現在、変動金利で住宅ローンを組んでおり、
固定金利への借り換えを検討している方はタイミングに気を付けるようにしましょう。
基本的に、金利上昇の影響を真っ先に受けるのは固定金利なので、変動金利から
固定金利への借り換えを迷っているうちに、固定金利が上昇してしまうケースが
考えられます。固定金利が底を打っているであろう現状は、いつまで続くかは不明
なので、決断するのであれば早めが良いかもしれません。

 

返済期間には十分に余裕を持たせる

借り換えでは、新たに住宅ローンを組む際に金利が低くなるはずです。その為、月々の
返済額が減ることから、返済期間をもっと短くして利息の支払いを少なくしようと、
考える方もいます。長期固定金利の場合は支払額が一定である為、そのような決断も
良いかもしれませんが、変動金利の場合は将来的に金利上昇のリスクがありますので
月々の返済額が増えるかもしれません。また、お子さんを抱える世帯では、教育費に
家計が圧迫されるケースもありますので、返済期間は長めに設定して余裕があれば
繰上返済するのがベターです。

 

「削減額」と「諸費用」を算出しておく

住宅ローンを借り換える際、算出する必要があるのが「住宅ローン残高の削減額」と
「借り換えで生じる諸費用」の2つです。これらを割出しておかないと、借り換えによって
どれくらい住宅ローンが軽減されるのかが判明しません。「削減額」については銀行の
適用金利をベースに算出し、諸費用については銀行によって発生する費用と金額
も異なります。ですから、まずは借り換え先候補となる銀行をいくつか選び出して、
住宅ローン商品の中身に照らし合わせ、削減額と諸費用を計算することになります。

 

就業状況や借金状況に気を付けるく

住宅購入時に住宅ローンを組んでから数年〜十数年ほども経つと、転職や退職など
就業状況に変化があった方も多くいると思います。また、車のローンや教育ローンを
新たに組んだことで借金をしている世帯もいるはずです。住宅ローンの借り換えでは、
転職歴、勤続年数、年収などの就業状況に加えて、各種借金の状況も審査で
チェックされますので、住宅ローン申込み前には自身の信用情報を確認しておくと
良いでしょう。特に、夫婦で住宅ローンを組んでいた場合は、妻が退職していると
収入状況が当初と異なる為、借り換えできない場合もあるので注意しましょう。

4: 専門家の力を借りるのもオススメ

 

住宅ローンの借り換えは、各銀行の金利・手数料のリサーチから実際の手続きまで
全て1人で行うとなると結構な手間と時間がかかるのが現実です。特に、多忙な
サラリーマンの方は、あまり多くの時間を割くことはできないかもしれません。

 

そんな時にオススメなのが、住宅ローンの専門家にリサーチを依頼してしまうことです。
一部の銀行では、住宅ローンの相談窓口を設けてしますので、ぜひそのような場所を
活用して手間を解消してしまいましょう。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

5: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの借り換えで、最も時間がかかるのが金利・諸費用のリサーチです。
この部分に関しては、各個人で最適な住宅ローン商品も異なってきますので、
ご自身だけでなくモーゲージスペシャリストなどの専門家のアドバイスをもらった方が
結果的に時間も節約できて、かつ確実な選択ができるのでオススメです。

 

ぜひ、ご自身に最適な住宅ローンを選択肢、借り換えを成功させてください!

 

 

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