借り換えると住宅ローン控除はどうなる?

借り換えると住宅ローン控除はどうなる? - 住まいのイロハ

借り換えると住宅ローン控除はどうなる?

 

「住宅ローンを借り換えた場合、控除額や控除期間、手続きはどうなるのか?」
おそらく気になる方も多いのではないでしょうか。

 

そこで当ページでは、借り換え後の住宅ローン控除に関して、
よくある疑問を詳しく解説したいと思います。

 

 

 

1: 住宅ローン控除って何?

 

最初に、住宅ローン控除について復習しておきましょう。

 

住宅ローン控除の正式名称は、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれています。
この制度では、住宅ローンを組み住宅を購入した場合、<一定条件>を満たすと
居住開始年から一定期間(通常は10年間)、年末の住宅ローン借入残高から
一定割合(通常は1%)のお金が、所得税から控除されて戻ってくるというものです。

 

所得税から控除しきれない分は、住民税から控除されることになります。
但し、住宅ローン控除で戻ってくるお金(還付金)は、ご自身がその年度に納めた
税金額の範囲内となりますので、年収額が減ると控除額も少なくなる場合もあります。

 

<一定条件>

  • 住宅取得から半年以内に入居し、控除年度の12月31日まで住んでいる
  • 控除年度の合計所得が3000万円以下
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 床面積が50平方メートル以上

 

控除金額や控除期間は、居住開始時期にによって変動します。
例えば、平成26年4月1日〜平成31年6月30日に4,000万円の住宅ローンを組み、
購入物件に入居したケースでは次のようになります。

 

<借入額が4,000万円の場合>

居住開始年月 平成26年4月1日〜平成31年6月30日
控除期間 10年
借入限度額 4,000万円
控除率 1%
控除限度額 40万円

 

1年目の借入年末残高が4,000万であれば、その年の控除限度額は40万円。
2年目の借入年末残高が3,900万であれば、その年の控除限度額は39万円。
3年目の借入年末残高が3,800万であれば、その年の控除限度額は38万円。

 

といった具合に、住宅ローン残高が減るにつれ、控除額も減っていきます。
住宅ローン控除の適用条件に、「返済期間が10年以上」という項目があります。
つまり、住宅ローンの返済開始月から返済終了予定月までの期間が10年以上を
満たしていれば住宅ローン控除を受けられるということになります。

 

その為、繰上返済を急ぎ過ぎて、この期間が10年を切ってしまうと、その時点で
住宅ローン控除の適用も終了となってしまいます。繰上返済で余計な支払利息を
減らしたいという気持ちも分かりますが、住宅ローンの返済開始から10年間は
住宅ローン控除を最大限活用できるように配慮しましょう。

 

ペアローンを活用する手もアリ!

住宅ローン控除は、あくまで債務者が納税した金額まで控除することができます。
ですから、年収が低く税金額が低いと、住宅ローン控除限度額に届かずに損する
ケースもあります。そんな時は、夫婦で住宅ローンを按分して組む「ペアローン」
という手段もあります。

 

「ペアローン」では、夫婦それぞれが1つの住宅ローンの債務者となりますので、
それぞれが住宅ローン控除を受けることができるというメリットがあります。
その為、共働きで多額の税金を納めている世帯であれば旨みは大きいです。
但し、「ペアローン」を組むと、団体信用生命保険の適用範囲も夫婦それぞれ
となってしまうというデメリットもありますので、その点もよく考慮してください。

 

(参考)ペアローンvs単独借入どちらが有利?

2: 借り換えた場合の住宅ローン控除はどうなる?

 

住宅ローンを借り換えた場合、引き続き住宅ローン控除を受けることができます。
但し、住宅ローン控除要件(特に次の2つ)は常に満たしておく必要があります。

 

  • 控除年度の合計所得が3000万円以下
  • 借り換え後の返済期間が10年以上

 

また、借り換え後には「控除期間」と「控除額」に注意するようにしましょう。

 

「控除期間」と「控除額」の注意点

 

まず「控除期間」についてですが、住宅ローンの控除期間は居住開始月からカウント
されます。ですから例えば、借り換え時点で7年間の控除を受けてきたのであれば、
残りの控除期間は3年間ということになります。借り換えによって住宅ローンを新規で
借り入れたからといって、控除期間が10年間に回復するということはありません。

 

次に「控除額」についてですが、借り換えを行うとローンの年末残高は借り換え前よりも
通常減ることになります。その場合、借り換えた後の年末残高が控除対象となります。
しかし、諸費用を含めて借り換えた場合、年末残高が借換え前よりも高くなるケースが
あります。この場合、借り換え後の控除額を次のような計算で調整します。

 

<控除対象額の計算式>
借り換え前残高:1,700万円
借り換え金額:1,900万円(内200万円は諸費用分)
借り換え後の年末残高:1,800万円

 

1,800万円 × (1,700万円 / 1,900万円) = 1,610万円

 

 

この場合、諸費用200万円分を含めて1,900万円を借入した場合、
年末残高が1,800万円であれえば、控除対象額は1,610万円となります。

 

借り換え後の返済期間に注意!

住宅ローン控除を受ける為には、返済期間が10年以上あることが要件にあります。
その為、借り換えタイミングで返済期間を圧縮して10年未満にならないように、
注意が必要です。逆に、それまで住宅ローン控除対象になっていなかった方は、
借り換えタイミングで返済期間を伸ばすことで控除を受けることも可能になります。

3: 住宅ローン控除は年末調整で問題なし?

 

会社勤めのサラリーマンの方の場合、新規借入した年度の住宅ローン控除は、
確定申告で行い、翌年度以降から年末調整で行うことになります。
しかし、借り換えによって新たに住宅ローンを借入した場合、そのまま年末調整で
処理することができます。但し、借り換えタイミングが年末になってしまい、銀行から
発行される「住宅ローン残高証明書(年末残高証明書)」の取得が遅れてしまい、
年末調整に間に合わない場合は、確定申告で対応することになります。

 

年末調整のやり方は?

 

年末調整のやり方や提出書類は、借り換え前と変わりません。
会社員であれば、「給与所得者の住宅借入金等特別申告書」の必要項目を埋め、
会社に提出するだけです。但し、前述通り、諸費用を含めてローンの借り換えを行い、
借り換え後の年末残高が借り換え前残高を上回ってしまう場合は、控除対象額を
計算する必要がありますので注意しましょう。

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローン控除は、税負担を軽減してくれる大変ありがたい仕組みと言えます。
しかし、繰上返済を急ぎ過ぎてしまうと、せっかくの控除額が減ってしまい、
逆に損してしまう可能性あります。

 

住宅ローン控除の旨みを最大限受けられるように、住宅ローンの返済計画を
しっかりと立てて、適宜見直すようにすることをオススメします。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

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