借り換えが「損」か「得」かの判断方法は?

借り換えが「損」か「得」かの判断方法は? - 住まいのイロハ

借り換えが「損」か「得」かの判断方法は?

 

住宅ローンの借り換えによって、得するか損するかを正確に判断するには、
返済条件(返済額、返済期間、適用金利)をよく確認する必要があります。

 

当ページでは、「どのような条件に当てはまる場合に借り換えを行うべきか?」
といった疑問や、金額的にどれくらい得かを簡単に計算できるシミュレータを
ご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください!

 

 

 

1: 「1,000万円、1%、10年」の考え方はもう古い?

 

一昔前は、住宅ローンの借り換え目安として「1,000万円、1%、10年」という考えが
ありました。これは、残高1,000万円以上、金利差1%以上、残期間10年以上を
目安とした数字であり、これらの条件全てに該当していれば借り換えを実行する
価値があると見なされていました。

 

しかし、これはあくまで住宅ローンのシミュレータも普及していなかった一昔前の
ザックリとした目安であり、現在は金利も過去と比べて大幅に下がっている為、
言葉のまま受入れるのは少々乱暴だと言えます。

 

特に、フラット35の固定金利では、2016年2月のマイナス金利政策の影響により
歴史上最低金利を更新しており、2018年に突入後も相変わらず超低金利を
推移しています。その為、目先の金利に捕らわれるだけでなく、変動金利から
長期固定金利への変更によって、金利上昇リスクを回避しつつ、かつ返済額も
可能な限り減らすというバランスを考えた選択を取る人が増えてきています。

 

ですから、「残高1,000万円以上、金利差1%以上、残期間10年以上」という
考え方は一度クリアにし、得か損かはトータルで考えることが重要だと言えます。

 

 

固定金利を選ぶ人が増えた訳は?

一昔前は、「固定金利→変動金利」で金利タイプを変更する方が多かったですが、
ここ数年は、「変動金利→固定金利」「固定金利→固定金利」のどちらか2つのうち
1つを選ぶ方が大多数となっています。というのも、固定金利が超低金利を推移し、
変動金利との金利差も1%以下となった現在、金利上昇リスクのある変動金利を
あえて選択する必要がなくなった為です。

 

固定金利の方がわずかに金利が高い為、返済額は多少上がりはしますが、
その利息支払分は「安心料」として考えれば微々たる金額です。それよりも、
今後上昇するしかない道のない変動金利と固定金利のことを考えると、
リスクの低い固定金利への借り換えることは、ごく自然と言えます。

2: 借り換えメリットのあるケースとは?

 

住宅ローンの見直し相談サービスを展開している「モゲチェック・プラザ」が
宣伝している借り換え目安としては、次の3つがあります。

 

<借り換えメリットのあるケース>

  • 2000年〜2010年に住宅ローンを借りた方
  • 1%以上の金利で現在借りている方
  • フラット35で借りている方

 

それぞれについてご説明します。

 

2000年〜2010年に住宅ローンを借りた方


2010年以降、日銀が次々に実行した金融政策によって、住宅ローン金利は
変動金利と固定金利ともに下降を辿っています。特に、2016年1月末に導入された
マイナス金利政策の影響により、長期固定金利を中心とした固定金利が軒並み
急下降し、2018年以降も相変わらず低水準をキープしています。

 

その為、現時点から見ると「高金利」と呼べる2000年〜2010年の間に住宅ローンを
組んだ方は、変動金利と固定金利いずれにおいても、借り換えによって総返済額が
大幅に下がる可能性が高いと言えます。

 

1%以上の金利で現在借りている方

 

2018年現在、変動金利型住宅ローンは、ネットバンクを中心に0.5%前後を推移
しています。変動金利は各銀行が独自に優遇利率を適用している為、現在の
超低金利状態が続いている限り、上昇する可能性は低いと言えます。

 

更に、固定金利においても全期間固定金利及び短期型固定金利ともに
1%台を下回る低水準が続いていますので、借り換えを検討する価値は
大いにあります。特に、借り換え金利タイプとして人気の10年固定金利は
変動金利よりも安く設定しているネットバンクもある程です。

 

フラット35で借りている方

 

長期固定金利の代表格ともいえる「フラット35」ですが、35年固定金利ローンでは
2010年頃までは2%台を推移していたのに対し、2018年現在は1%前後を推移
しています。平成21年より、フラット35からフラット35への借り換えも可能となり、
金利差が0.5%以上あれば利息が300万円以上減るケースもありますので、
見直しを兼用する価値はあります。

3: シミュレータで「得」or「損」を判断する!

 

最近では、返済条件を入力すると、借り換えによるメリットがあるかどうかを自動計算
してくれるシミュレータソフトがあります。(無料で利用できます)
入力も簡単で、かつ借り換えた場合のザックリとした削減額も分かりますので、
一度試してみて損はないと思われます。

 

モゲチェック・プラザの削減額シミュレータ

 

当サイト管理人も利用した、住宅ローン見直し相談所が提供している
削減額シミュレータが、簡単で使いやすくオススメです。

 

 

「残高」「金利」「年数」の3項目を入力すると、おおよその削減額が算出されます。

 

可能であれば「諸費用」についても計算しておく

 

住宅ローンの借り換えが「損」か「得」か?を正確に判断するには、
ローンの削減額を計算するだけではなく、借り換えで生じる「諸費用」の計算も
しなくてはなりません。というのも、削減額>諸費用とならなければ、結果的に
借り換えによる出費の方が大きくなってしまい、マイナスとなってしまう為です。
この「諸費用」については、シミュレーター等では計算ができない部分である為、
自身で計算するしかありません。

 

但し、「モゲチェック・プラザ」の無料診断サービス等を利用すれば、
削減額に加えて、実際に必要な「諸費用」についても算出してくれます。
忙しい方にとっては手間が省けるので、とても助かるはずです。

 

無料診断サービスの内容については、当サイト管理人も利用していますので、
よろしければ体験談&感想をチェックしてみてください。

 

>(参考)モゲチェック・プラザ 体験談

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの借り換えによって損を被るのは、基本的には諸費用が削減額を
上回ってしまうケースです。また、削減額が仮に想定よりも少額だったとしても、
例えば変動金利から固定金利へ借り換えたことによって、金利上昇のリスクを
排除することができたとすれば、それは大きなメリットだと言えます。

 

2018年は借り換えタイミングとして良好ですので、これまで様子見されていた方や
面倒で二の足を踏んでいた方は、思い切って挑戦してみてはいかがでしょうか。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

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