住宅ローン借り換え手続きにかかる諸費用は?

住宅ローン借り換え手続きにかかる諸費用は? - 住まいのイロハ

住宅ローン借り換え手続きにかかる諸費用は?

 

住宅ローンの借り換えとは要するに、住宅ローンを新たに借り入れて返済中のローンを
完済するということです。ですから、住宅ローンを借り入れ時には諸費用が発生します。
住宅ローンを新たに借り入れる際、各銀行の金利ばかりに注目しがちですが、
諸費用についても、十分に考慮しておくことが重要です。

 

そこで、当ページでは、借り換えで発生する諸費用について詳しくまとめましたので
借り換えの際に参考にしてみてください!

 

 

 

 

1: 借り換えにかかる諸費用には何がある?

 

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用としては、主に次のような費用があります。

 

<住宅ローン借り換えにかかる諸費用>

事務手数料 10万〜数十万円
抵当権抹消費用 1〜2万円(司法書士報酬含む)
抵当権設定費用 5〜20万円(司法書士報酬含む)
印紙税 1万〜6万円
保証料 無料〜数十万円
完済手数料(繰上返済) 無料〜数万円

 

事務手数料

借り換えで発生する基本となる手数料です。定額制と定率制の2パターンあり、
定額制の場合は32,400円であったり、定率制の場合は借入額の2%程といった風に
金融機関によって定め方が異なっています。

 

抵当権抹消費用

借り換えを行う場合、抵当を抹消して設定し直す必要があります。抵当権抹消の
登録免許税は不動産1個につき1,000円となっており、司法書士に依頼する場合は
司法書士報酬がかかる為、1〜2万円が別途必要です。

 

抵当権設定費用

抵当権を抹消後、改めて設定を行います。設定は、基本的には借入金額の0.4%
となってなりますので、3,000万円借りる場合は約12万円支払うことになります。
また、司法書士報酬がかかる為、3〜10万円が別途必要です。

 

印紙税

印紙税とは、住宅ローンの契約書作成時にかかる税金を指します。印紙税額は
借入額によって、次のように変動します。

  • 借入額500万超〜1,000万円以下 → 1万円
  • 借入額1,000万超〜5,000万円以下 → 2万円
  • 借入額5,000万超〜1億円以下 → 6万円

 

保証料

住宅ローンを組む際、金融機関によっては保証会社との契約が必須となります。
保証料は、借入金額や返済期間によって変動するケースが大半となっていますが、
近年では保証料無料の住宅ローン商品も登場しています。
<元利均等返済・借入額1,000万円の場合>

  • 返済期間10年 → 85,450円
  • 返済期間20年 → 148,350円
  • 返済期間30年 → 191,350円

 

完済手数料(繰上返済)

返済中の住宅ローンを、完済する為の繰上返済手数料。繰上返済手数料は
金融機関によって異なりますが、一括返済する場合数万円かかるケースが大半です。

2: 諸費用が準備できない場合は?

 

以上のように、住宅ローンの借り換えには数十万円もの諸費用が発生します。
自己資金に余裕があり全額自己負担できる方は問題ありませんが、数十万円を
自身で捻出できない場合は、次のような方法もあります。

 

<自己資金が足りない場合の対策>

  • 保証料無料の住宅ローンを選ぶ
  • 保証料を金利に上乗せして払う
  • 諸費用を別ローンとして借り入れる

 

保証料無料の住宅ローンを選ぶ

数十万円かかる諸費用の大部分は、保証会社に支払う「保証料」です。
ですから、保証料において優遇措置を行っている金融機関の住宅ローン商品を
選ぶことで諸費用をだいぶ削減することができます。

 

例えば、ネットバンクではソニー銀行や新生銀行のように保証料無料の銀行もあります。
但し、保証料無料の銀行では、事務手数料を高めに設定しているケースもありますので
トータルで見た場合に高額でないかどうかをチェックするようにしましょう。

 

MEMO
<自己資金が多いと優遇措置あり!>
自己資金を多めに用意し、新たな借入金額を低めにしておくと、返済負担率が
低くなりますので、保証料に加えて金利を優遇してくれる金融機関もあります。
例えば、三井住友銀行では、返済負担率20%以下の場合、金利を0.2%優遇する
キャンペーンを行っていました。

 

保証料を金利に上乗せして払う

保証金の支払方法には2パターンあり、1つは借入時に一括で支払う「外枠方式」、
もう1つは借入時には支払わず、金利に上乗せして支払う「内枠方式」があります。
「内枠方式」を利用する場合、最大で0.2%と設定している金融機関が多い為、
0.2%を金利に上乗せしてでも借り換えのメリットが大きい場合は推奨します。

 

諸費用を別ローンとして借り入れる

住宅ローンの残高に諸費用分も上乗せして借入する、または諸費用個別のローンとして
借入する方法もあります。どちらのケースでも、諸費用をローンとして借入する訳なので
金利がかかり毎月利息を余計に支払う必要があります。

 

保証料を金利に上乗せして支払う場合と同様、諸費用をローンとして借入してでも
借り換えによるメリットが上回る場合は、検討しても良いでしょう。

3: 諸費用の洗い出しは専門家に任せるのがベスト!

 

「借り換えによって具体的にいくらメリットがあるのか?」といった疑問を解消するには
借り換えによる「削減額」と「諸費用」の大きく2つの算出が必須となります。
というのも、「削減額−諸費用」の金額がプラスになると分かれば、借り換えによって
メリットがあるかどうかが判明する為です。

 

しかし、「削減額」と「諸費用」は、銀行の金利や優遇措置を考慮して計算する他、
利用者の返済状況や希望条件によっても変動してしまう為、トータルでいくら費用が
かかるか正確に割り出すには、手間がかかってしまのが現実です。

 

そこで、活用したいのが住宅ローンの見直し相談サービスです。
近年では、住宅ローンの借り換え需要が急激に伸びてきたこともあり、住宅ローンの
専門家である「モーゲージ・スペシャリスト」と呼ばれるコンサルタントが登場しました。

 

モーゲージ・スペシャリストは、銀行等で住宅ローンを取り扱った実務経験がある為、
より現実的なアドバイスをしてくれますし、利用者の返済情報などを提出すれば、
最適な銀行に借り換えた場合の「削減額」や「諸費用」を洗い出してくれます。

 

【参考】住宅ローンの店舗相談 「SBIマネープラザ」

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行が運営する住宅ローンの店舗型窓口です。
通常、ネット銀行では対面による住宅ローンの相談&申込みは対応していませんが
住信SBIネット銀行では全国に実店舗の窓口を設置しており、店舗スタッフと対面で
住宅ローンに関する相談をすることができます。

 

「ネット銀行の金利の低さは魅力だけど、相手の顔が見えないから不安」という方には
嬉しいサービスです。特に、住信SBIネット銀行は「低金利・充実保障・手数料なし」
という3つの大きな強みがあるので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

>SBIマネープラザの3つの強みとは?

 

4: まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローンの借り換えを検討する場合、「諸費用」は必ず算出しなければなりません。
但し、この部分は結構面倒でもある為、思い切って専門家に相談してしまった方が
時間も節約できますし、借り換えのタイミングも逃さずに済むのでオススメです。

 

ぜひ、効率的に行動し、ベストなタイミングで借り換えを成功させてください!(^ ^)

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